Покупка недвижимости в Испании: введение

От городской квартиры в Малаге до виллы над бухтами Хавеи — Испания предлагает широкий выбор жилья и мест для жизни. Солнце, пляжи, гольф и разумные цены удерживают её на первом месте в Европе среди направлений для зарубежных покупателей.

Купить жильё из-за рубежа проще, чем может показаться: система понятная, сделки заверяет нотариус, а для иностранных покупателей нет никаких ограничений на владение. Однако с 2025 года правила заметно изменились, поэтому в этом руководстве расходы, этапы и проверки описаны по состоянию на ноябрь 2026 года, с акцентом на Коста-дель-Соль и Коста-Бланку. Мы помогаем международным покупателям находить жильё в Испании с 2017 года.

Рынок недвижимости Испании: краткий обзор

Рынок для иностранных покупателей в 2026 году

Иностранные покупатели выбирают между городскими квартирами, деревенскими домами, виллами на вторичном рынке и новостройками. Цены зависят прежде всего от побережья и города: запад Коста-дель-Соль — премиальный сегмент рынка, а на Коста-Бланке можно найти одни из самых доступных домов у моря в Испании. Цены в объявлениях — это цены предложения, и они выше итоговых цен сделок, поэтому используйте их для сравнения районов, а не для оценки конкретного объекта.

Что изменилось в 2025–26 годах

Вот самые важные изменения. Каждое из них приведено по состоянию на ноябрь 2026 года:

  • Программа Golden Visa закрыта: Испания перестала принимать новые заявления 3 апреля 2025 года, поэтому покупка недвижимости на любую сумму больше не даёт права на ВНЖ.
  • Собственники могут запретить новую туристическую аренду: С 3 апреля 2025 года для новой туристической аренды в многоквартирном доме нужно предварительное согласие трёх пятых сообщества собственников, которое также может повысить взносы такого владельца не более чем на 20%; уже законно сдающиеся объекты продолжают работать.
  • Регистрация краткосрочной аренды: С 1 июля 2025 года в объявлениях о краткосрочной аренде требовался национальный регистрационный номер (NRA), пока 19 мая 2026 года Верховный суд не отменил и реестр, и сам номер. Региональные туристические лицензии по-прежнему действуют в полном объёме, платформы всё так же обязаны передавать данные, а с 20 мая 2026 года правила ЕС обязывают их проверять регистрацию.
  • Налог на передачу имущества на Коста-Бланке снижен: В регионе Валенсия налог на передачу имущества при покупке на вторичном рынке снизился с 10% до 9% для купчих, подписанных с 1 июня 2026 года; при цене выше 1 млн евро по-прежнему взимается 11% со всей суммы. В Андалусии сохраняется единая ставка 7%.
  • Налог в 100% так и не стал законом: Предложенный в январе 2025 года налог в 100% для покупателей-нерезидентов из стран вне ЕС так и не обсуждался в парламенте и не вошёл в жилищные пакеты мер 2026 года. Перед подписанием уточните актуальное положение дел.
  • Вычет расходов для владельцев из стран вне ЕС: Владельцы-нерезиденты из ЕС или ЕЭЗ платят 19% с арендного дохода за вычетом расходов, а арендодатели из стран вне ЕС, в том числе из Великобритании, по-прежнему платят 24% с валового дохода. Согласно решению Национального суда (Audiencia Nacional) от июля 2025 года, они тоже должны иметь право вычитать расходы, но Верховный суд по апелляции ещё не высказался.

Где покупать: Коста-дель-Соль и Коста-Бланка

Мадрид и Барселона подойдут тем, кому нужен большой город; наше руководство посвящено двум побережьям в двух регионах, и у каждого свой налоговый режим. На Коста-дель-Соль, побережье провинции Малага в Андалусии, знаменитые курорты соседствуют с настоящим городом, который живёт круглый год, а ещё здесь более 70 полей для гольфа, отличная медицина и международные школы.

Коста-Бланка тянется более чем на 200 километров вдоль побережья провинции Аликанте в Валенсийском сообществе. Мягкий климат, спрос на аренду и более низкие цены привлекают сюда покупателей из Великобритании, Нидерландов, Бельгии и Скандинавии.

  • Марбелья, Бенаавис и Эстепона: Престижный запад побережья: Золотая миля, Пуэрто-Банус, охраняемые посёлки на склонах холмов и новостройки Новой золотой мили.
  • Малага и курортные города: Сама Малага — культурный и экономический центр региона, а также Фуэнхирола и Бенальмадена с длинными набережными, большими сообществами экспатов и более доступными квартирами.
  • Нерха и Аксаркия: Здесь спокойнее и традиционнее: скалы, бухты и белые деревни, такие как Фрихилиана.
  • Север Коста-Бланки: Зелёные холмы, бухты, старинные городки и виллы в Дении, Хавее, Морайре, Кальпе и Альтее. Наибольшим спросом пользуется Хавеа, а Бенидорм — один из самых сильных рынков туристической аренды в Испании.
  • Юг Коста-Бланки: Более равнинный и солнечный край от Аликанте до Торревьехи и Ориуэла-Коста: длинные пляжи, гольф, много сравнительно новых домов и одни из самых низких цен на всём испанском побережье.

Сдача жилья в аренду: действующие правила

На обоих побережьях высокий спрос на аренду, но туристическая аренда строго регулируется, а при долгосрочной аренде закон на стороне арендатора. Прежде чем делать предложение, проверьте правила для конкретного объекта.

  • Туристическая аренда: Прежде чем размещать объявление, нужно получить региональную туристическую лицензию, а многие города сейчас ограничивают или приостанавливают выдачу новых. В Малаге с июля 2026 года выдача новых лицензий на землях жилого назначения приостановлена на срок до трёх лет. Никогда не переплачивайте за лицензию, которую не проверил ваш юрист.
  • Долгосрочная аренда: Договоры заключаются минимум на пять лет, а если арендодатель — компания, то на семь, и ежегодное повышение арендной платы ограничено.

Сколько стоит покупка недвижимости в Испании

Бюджет покупки

Место покупки имеет значение, потому что каждый регион сам устанавливает налог на передачу имущества. Заложите в бюджет две составляющие:

  • Согласованную цену, которая зависит в основном от побережья, города и типа жилья.
  • Налоги и сборы при покупке: примерно 9–11% для жилья на вторичном рынке, чуть меньше в Андалусии, и около 13% для новостройки.

В примере расчёта из нашего руководства для квартиры на вторичном рынке они составляют около 8,7% цены на Коста-дель-Соль и 10,7% на Коста-Бланке, и вся разница приходится на налог на передачу имущества. Для некоторых покупок основного жилья предусмотрены пониженные ставки, а точную ставку на дату сделки подтвердит ваш юрист.

Налоги и сборы при покупке по регионам

Эти единовременные расходы оплачиваются при покупке. Ставки приведены по состоянию на ноябрь 2026 года:

  • Налог на передачу имущества (ITP), вторичное жильё в Андалусии: На Коста-дель-Соль — 7% от цены или от налоговой стоимости, если она выше; на 2027 год объявлено снижение до 6,75%.
  • Налог на передачу имущества (ITP), вторичное жильё в регионе Валенсия: На Коста-Бланке — 9% для купчих, подписанных с 1 июня 2026 года, а при цене выше 1 млн евро — 11% со всей суммы.
  • НДС (IVA), новостройка: 10% вместо налога на передачу имущества при первой продаже застройщиком.
  • Гербовый сбор (AJD), новостройка: 1,2% в Андалусии и 1,4% в регионе Валенсия; взимается с купчей вместе с НДС.
  • Юрист: Около 1% от цены плюс 21% НДС.
  • Нотариус и реестр недвижимости: Вместе около 1500–2500 €, в зависимости от суммы сделки.
  • Расходы на ипотеку: Около 500–1500 € и более за оценку и оформление; с ноября 2018 года гербовый сбор по ипотеке платит банк, а не вы.

Если продавец не является резидентом Испании, покупатель обязан удержать 3% от цены и перечислить их в налоговую за продавца. Когда вы позже будете продавать объект как нерезидент, ваш покупатель сделает то же самое, а с прибыли от продажи нужно будет уплатить налог 19%.

Расходы на содержание после покупки

Содержать жильё в Испании сравнительно недорого, но один налог застаёт многих нерезидентов врасплох: его нужно платить, даже если жильё никогда не сдаётся. Ежегодные расходы:

  • IBI (местный налог на недвижимость): Обычно 0,4–1,1% от кадастровой (налоговой) стоимости, а не от рыночной; ставку устанавливает каждый муниципалитет.
  • Basura (вывоз мусора): Обычно около 100–300 € в год.
  • Взносы сообщества собственников: Примерно от 40 до 300 € и более в месяц за общие бассейны, сады, лифты и охрану; перед покупкой проверьте отчётность сообщества и запланированные работы.
  • Налог на доходы нерезидентов: Взимается с условного дохода в размере 1,1–2% от кадастровой стоимости, даже если вы не сдаёте жильё: 19% для резидентов ЕС и ЕЭЗ и 24% для остальных, включая владельцев из Великобритании; декларация подаётся по форме Modelo 210.
  • Налог на состояние: Взимается с чистых активов в Испании свыше 700 000 € на человека; в Андалусии действует льгота 100%, а для резидентов региона Валенсия с 2026 года — необлагаемый минимум 2 млн евро. Свыше 3 млн евро применяется отдельный налог солидарности.
  • Страхование: Обычно 150–400 € в год за страхование здания и имущества, для вилл дороже; при ипотеке страховка обязательна, а если вы сдаёте жильё, она должна покрывать гостей.
  • Управление и обслуживание: Присмотр за жильём или управление — 50–150 € в месяц, уход за бассейном и садом — 60–150 € в месяц.

Как проходит покупка недвижимости в Испании

Как найти подходящего агента

Хороший агент значительно упрощает поиск. Ищите того, кто знает выбранный вами район, имеет солидный опыт и хорошие отзывы и понятно объясняет каждый этап. Агенты обычно могут порекомендовать юристов, с которыми работали, но убедитесь, что юрист независим: выбор всегда за вами.

Подготовка документов: NIE, банк и юрист

Для любой покупки нужен NIE — налоговый номер иностранца. Его можно получить в консульстве Испании, в самой Испании или через юриста по доверенности. До бронирования откройте счёт в испанском банке и наймите собственного независимого юриста, а если вам нужна ипотека, сначала получите предварительное одобрение.

Подписание, уплата налогов и регистрация

Сделка завершается, когда вы подписываете купчую (escritura) у нотариуса и оплачиваете оставшуюся сумму, поэтому заранее попросите юриста назвать полную сумму с учётом налогов и сборов. Затем юрист уплачивает налог на передачу имущества (а при покупке новостройки — НДС и гербовый сбор) и регистрирует объект на ваше имя в реестре недвижимости.

Покупка шаг за шагом

Типичная покупка на вторичном рынке занимает от шести до двенадцати недель с момента принятия предложения до получения ключей, а с ипотекой — дольше. Она проходит в шесть этапов:

  • NIE и юрист: Получите NIE, наймите независимого юриста и откройте банковский счёт.
  • Бронирование: Договор бронирования, обычно с депозитом около 3000–10 000 €, снимает объект с продажи; убедитесь, что депозит вернут, если объект не пройдёт юридическую проверку.
  • Юридическая проверка: Юрист проверяет nota simple (выписку из реестра недвижимости), кадастровые данные, долги и обременения, лицензию на первое заселение или документ о пригодности для проживания, незаконные постройки, взносы сообщества собственников, а если вы планируете сдавать жильё, то и возможность получить туристическую лицензию.
  • Предварительный договор (arras): Обычно с задатком 10%. По стандартной схеме arras penitenciales вы теряете задаток, если откажетесь от сделки, а продавец, отказавшийся от неё, должен вернуть вам задаток в двойном размере.
  • Завершение сделки: Вы подписываете escritura у нотариуса, оплачиваете оставшуюся сумму и получаете ключи; при покупке новостройки вместо этого возможна поэтапная оплата под банковскую гарантию.
  • Налоги и регистрация: Юрист уплачивает налог и регистрирует вас как владельца, а вы подключаете коммунальные услуги, оформляете страховку и автоплатежи.

Как финансировать покупку недвижимости в Испании

Испанская ипотека для нерезидентов

Испанские банки кредитуют нерезидентов, но каждый устанавливает свои условия, поэтому сравните несколько предложений. Типичные условия:

  • Размер кредита: Обычно 60–70% от меньшей из двух сумм: цены или оценочной стоимости.
  • Срок: Обычно 20–25 лет с погашением примерно к 75 годам.

Как получить одобрение ипотеки

Банки запрашивают подтверждение доходов, налоговые декларации и банковские выписки за два-три года, поэтому соберите их до начала просмотров. Получите предварительное одобрение до того, как сделаете предложение, и подписывайте arras, только когда кредит будет окончательно согласован.

Перевод денег в евро

Большинству покупателей из Великобритании и США приходится конвертировать деньги в евро, и при шестизначной сумме даже небольшое колебание курса может обойтись дороже услуг юриста. Планируйте это с самого начала:

  • Переводите деньги через лицензированную валютную компанию, а не обычным банковским переводом, и сравнивайте её курс с наценкой вашего банка.
  • Откройте счёт ещё до начала просмотров и рассмотрите форвардный контракт, чтобы зафиксировать сегодняшний курс для задатка по arras и окончательного расчёта.
  • Переводите деньги частями в соответствии с графиком поэтапной оплаты новостройки.
  • После покупки оплачивайте текущие расходы регулярными переводами по фиксированному курсу.

Выбор юриста и роль нотариуса

Юрист — самый важный специалист, которого вы нанимаете. Выбирайте юриста, независимого от продавца и агента, состоящего в местной коллегии адвокатов (Colegio de Abogados), свободно говорящего на вашем языке и имеющего опыт работы с иностранными покупателями, и согласуйте гонорар письменно.

  • Ваш юрист: Проводит проверки, готовит договоры, уплачивает налоги и регистрирует сделку примерно за 1% от цены плюс 21% НДС.
  • Нотариус: Escritura подписывается у нотариуса; вместе с регистрацией в реестре недвижимости расходы составляют около 1500–2500 €.

Жизнь в Испании после покупки

ВНЖ и визы: ваши варианты

Собственное жильё не даёт права жить в Испании, а инвесторской визы нет с апреля 2025 года. Варианты зависят от гражданства, работы или дохода:

  • Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии: Могут свободно жить в Испании, а при пребывании дольше трёх месяцев регистрируются как резиденты (certificado de registro).
  • Владельцы из Великобритании и других стран вне ЕС: Не более 90 дней в течение любых 180 дней в Шенгенской зоне; с апреля 2026 года пребывание фиксируется на границе Системой въезда и выезда ЕС.
  • Виза Non-Lucrative: Для пенсионеров и всех, кто живёт на пенсию, сбережения или доход от инвестиций и не работает в Испании: в 2026 году нужно 2400 € в месяц плюс 600 € в месяц на каждого иждивенца, частная медицинская страховка и отсутствие судимости.
  • Виза цифрового кочевника: Для удалённых работников, которые обслуживают в основном клиентов за пределами Испании: в 2026 году около 2849 € в месяц плюс 75% на первого иждивенца и по 25% на каждого следующего.

Подать заявление на долгосрочный вид на жительство можно после пяти лет законного проживания. Гражданство обычно получают через десять лет, и для большинства национальностей, включая британцев, это означает отказ от прежнего гражданства. Если вы проводите в Испании более 183 дней в году или там находятся ваши основные деловые интересы или семья, вы, как правило, становитесь налоговым резидентом, и тогда весь ваш мировой доход облагается налогом в Испании, поэтому перед переездом проконсультируйтесь со специалистом.

Медицина, школы и транспорт

  • Медицина: Коста-дель-Соль славится отличной медициной, а частная медицинская страховка — обязательное условие визы Non-Lucrative.
  • Школы: Испанские государственные и частные школы, а на Коста-дель-Соль — ещё и международные.
  • Транспорт: Аэропорты в Малаге, Аликанте, Валенсии и Мурсии, железнодорожная линия из Фуэнхиролы и Бенальмадены в Малагу и скоростные поезда из Аликанте в Мадрид.

Культура и испанский ритм жизни

Особенно в небольших городах жизнь течёт неспешно: долгие обеды, поздние вечера, а в центре всего — семья и друзья. В большинстве городов насыщенный календарь фиест, а на побережье Малаги солнце светит круглый год, поэтому значительная часть жизни проходит на свежем воздухе.

Как получить максимум от жизни на побережье

Здесь есть что посмотреть и помимо пляжа: от Ронды и белых деревень вроде Фрихилианы до массива Монго над Хавеей. Местные клубы, занятия и праздники — самый простой способ влиться в общительную местную культуру и найти новых друзей.

Ошибки, которые дорого обходятся покупателям

Где иностранные покупатели ошибаются чаще всего

Большинство дорогостоящих ошибок совершается до подписания купчей. Обычно они связаны с консультациями, сроками или деньгами:

  • Услуги юриста продавца или агента: Удобно, но это конфликт интересов.
  • Слишком раннее подписание arras: После подписания задаток под угрозой, поэтому сначала завершите юридическую проверку и решите вопрос с финансированием.
  • Обмен валюты в последний момент: Небольшое колебание курса в день сделки может свести на нет выторгованную скидку.
  • Переоценка дохода от аренды: Рассчитывайте на реалистичную загрузку, сборы, уборку, комиссию и налог 19–24%, а не на цены пиковых недель.

Отказ от полноценной проверки объекта

Цена и расположение могут отвлечь от состояния здания, поэтому закажите его осмотр до того, как возьмёте на себя обязательства. Попросите юриста подтвердить и законность всех построек: незарегистрированные пристройки и сельские дома без нужных лицензий встречаются часто и могут помешать продаже, получению ипотеки или туристической лицензии.

Ошибки в расчёте налогов

  • Расчёт по ставке другого региона: Налог на передачу имущества при покупке на вторичном рынке составляет 7% в Андалусии, но 9–11% в регионе Валенсия, а за новостройку платят 10% НДС плюс гербовый сбор.
  • Забытый налог для нерезидентов: Декларацию Modelo 210 нужно подавать каждый год, даже если жильё пустует.

Невнимание к району

Улица и город важны не меньше, чем сам дом. Приезжайте в разное время суток и, в идеале, вне сезона, проверьте магазины, медицину и транспорт, на которые будете рассчитывать, а если собираетесь сдавать жильё — региональную лицензию, правила муниципалитета и решение сообщества собственников.

Ипотека в последний момент

Если вам нужно финансирование, оформите его до того, как возьмёте на себя обязательства. Условия кредитов и процентные ставки в разных банках различаются, а нерезиденты обычно могут занять лишь 60–70% от меньшей из двух сумм: цены или оценочной стоимости.

Неверное понимание правил ВНЖ

  • Покупка ради Golden Visa: Программа закрыта с апреля 2025 года, и недвижимость, какой бы дорогой она ни была, больше не даёт права на ВНЖ.
  • Игнорирование правила 90/180: Владельцы из стран вне ЕС не могут просто остаться на всё лето и осень, поэтому планируйте поездки или оформите подходящую визу.