Покупка недвижимости в ОАЭ из-за рубежа

Объединённые Арабские Эмираты предлагают международным покупателям то, что дают немногие страны: полную собственность в специально отведённых зонах, отсутствие подоходного налога для физических лиц, солнце круглый год и аэропорты с рейсами почти куда угодно. Дубай — один из самых ликвидных рынков недвижимости в мире, а Абу-Даби открывает для иностранных собственников всё больше своих островов и районов.

После рекордного 2025 года рынок прошёл и первое за многие годы настоящее испытание. Региональный конфликт с участием Ирана с марта 2026 года давил на настроения, продажи в Дубае упали вдвое между последним кварталом 2025 года и третьим кварталом 2026-го, а арендные ставки в ряде популярных районов снизились. Это руководство описывает положение дел на ноябрь 2026 года.

Один момент важнее всех остальных: Дубай и Абу-Даби — два рынка со своими правилами, сборами и реестрами. Прежде всего выясните, в каком эмирате и в какой зоне находится объект, и имейте дело только с лицензированными брокерами.

Руководство охватывает Дубай и Абу-Даби. У пяти остальных эмиратов свои правила, а их небольшие рынки несут больше рисков.

Рынок недвижимости ОАЭ в двух словах

Бум в Дубае остыл в 2026 году. По данным Dubai Land Department, продажи в третьем квартале 2026 года составили 94 млрд AED против 187 млрд в последнем квартале 2025 года, а Savills оценила среднюю цену квартир в третьем квартале в 1 817 AED за квадратный фут, на 4,8 % ниже, чем кварталом ранее. Арендные ставки на квартиры в Dubai Marina, Business Bay и Jumeirah Village Circle были на 10–13 % ниже, чем годом ранее.

Абу-Даби двигался в обратную сторону. Его официальный индекс цен по городу рос в августе 2026 года на 17,3 % в год, а стоимость продаж выросла в третьем квартале на 31 %.

Предложение — вот за чем нужно следить. Около 65 000 квартир и 12 500 вилл должны были быть сданы в Дубае до конца 2026 года, хотя многие сдвинутся на 2027-й. Больше жилья — больше выбора для покупателей и больше конкуренции за арендаторов.

Что изменилось в 2025–26 годах

Вот изменения, которые важнее всего для покупателей, каждое по состоянию на ноябрь 2026 года:

  • Конфликт остудил бум: Настроения ослабли с марта 2026 года на фоне продолжающегося регионального конфликта с участием Ирана. Квартальные продажи в Дубае упали вдвое между концом 2025 года и третьим кварталом 2026-го.
  • Цены и аренда смягчились: Средняя цена квартир в Дубае снизилась на 4,8 % за квартал, а арендные ставки упали на 10–13 % за год в Dubai Marina, Business Bay и JVC.
  • Новое правило Golden Visa: С февраля 2026 года объект стоимостью от 2 млн AED учитывается по стоимости, а не по уже выплаченной сумме, так что теперь подходят и ипотечные объекты, и строящиеся.
  • Абу-Даби открывается: В первом полугодии 2026 года для иностранных покупателей утвердили восемь новых инвестиционных зон, всего их стало 50.
  • Волна нового предложения: Десятки тысяч объектов должны были быть сданы в Дубае в 2026 году, многие из них, вероятно, появятся в 2027-м.
  • Послабление для владельцев домов для отдыха: Пакет поддержки Дубая на 1,5 млрд AED в мае 2026 года включал временное освобождение от сборов за разрешение на краткосрочную аренду. Проверьте при регистрации, что ещё действует.
  • Строящееся жильё по-прежнему доминирует: Около 70 % продаж жилья в Дубае в третьем квартале 2026 года пришлось на строящиеся объекты, но готовое жильё набирало вес, потому что покупатели предпочитали то, что можно увидеть и сдать сразу.

Большинство международных покупателей выбирают между прибрежными и центральными районами Дубая и островами Абу-Даби. Цены сильно различаются между соседними комьюнити и даже между зданиями, поэтому используйте цифры ниже, чтобы сравнивать районы, а не оценивать конкретный объект. Это средние значения и медианы третьего квартала 2026 года по данным Espace, Property Monitor, fäm Properties и данных на основе DARI; 1 000 000 AED стоил около 202 000 £ или 242 000 € по рыночному курсу на 5 ноября 2026 года.

  • Downtown Dubai: Бурдж-Халифа и Dubai Mall, премиальное высотное жильё; квартира с одной или двумя спальнями стоит около 1,8–3,5 млн AED.
  • Dubai Marina и JBR: Башни у воды, пляж и высокий спрос на аренду; средняя квартира около 2,4 млн AED, примерно 2 150 AED за квадратный фут.
  • Business Bay: Офисы и квартиры вдоль канала рядом с Downtown; средняя квартира около 1,8 млн AED.
  • Jumeirah Village Circle: Квартиры среднего сегмента и самое активное по сделкам комьюнити Дубая; средняя квартира около 1,0 млн AED, примерно 1 480 AED за квадратный фут.
  • Dubai Hills Estate: Семейные виллы вокруг гольф-поля, парка и торгового центра; около 2 340 AED за квадратный фут.
  • Остров Саадият, Абу-Даби: Пляжи, музеи и малоэтажный люкс; около 2 700 AED за квадратный фут.
  • Остров Аль-Рим, Абу-Даби: Центральные жилые башни и крупнейший вторичный рынок Абу-Даби; около 1 500 AED за квадратный фут.

Дубай, район за районом

Дубай — деловой центр ОАЭ и один из самых интернациональных городов мира с населением около 4,8 млн человек. Это и самый ликвидный рынок недвижимости в Заливе: только в третьем квартале 2026 года было заключено около 37 700 сделок, а валовая доходность аренды оценивалась примерно в 5,5–7,7 % до расходов. Побережье привлекает покупателей домов для отдыха, Downtown и Business Bay подходят для городской жизни, а виллы в комьюнити — семьям.

  • Downtown и Business Bay: Вокруг Бурдж-Халифы и Dubai Mall, с Business Bay вдоль канала по соседству. Премиальные квартиры, высокий спрос на краткосрочную аренду и цена с надбавкой.
  • Dubai Marina и JBR: Башни у воды, пляж и прогулочная набережная, а также один из самых активных рынков аренды в городе, хотя ставки в 2026 году снизились.
  • Palm Jumeirah: Насыпной остров с виллами, апартаментами и отелями у пляжа, на самой вершине рынка, для состоятельных покупателей.
  • Dubai Hills Estate: Спроектированное комьюнити из вилл и квартир вокруг гольф-поля и парка, популярное у семей.
  • Jumeirah Village Circle: Квартиры и таунхаусы среднего сегмента и самое активное по продажам комьюнити Дубая. Входные цены ниже; внимательно проверяйте каждое здание.
  • Creek Harbour и MBR City: Новые мастер-планы рядом с Downtown с множеством стартов продаж на стадии строительства. Проверьте сроки сдачи и репутацию застройщика, прежде чем брать на себя обязательства.

Абу-Даби и за его пределами, район за районом

Абу-Даби — столица и самый большой эмират. Его рынок недвижимости меньше дубайского, но в 2026 году был одним из самых сильных в регионе, а регистрационный сбор здесь вдвое ниже, чем в Дубае. Иностранцы покупают в полную собственность в инвестиционных зонах: Саадият — ради пляжей и музеев, Яс — ради парков развлечений и семейной жизни, Аль-Рим — ради городских квартир.

  • Остров Саадият: Пляжи, Лувр Абу-Даби и новый культурный район, с малоэтажными люксовыми виллами и апартаментами на вершине городских цен.
  • Остров Яс: Ferrari World, Yas Waterworld и трасса Формулы-1, с семейными виллами и таунхаусами и множеством строящихся проектов.
  • Остров Аль-Рим: Жилые башни рядом с центром и крупнейший вторичный рынок города. Сделки на Аль-Рим и Аль-Марья проходят через реестр ADGM, а не ADREC.
  • Al Raha Beach и Masdar City: Квартиры у воды рядом с аэропортом и низкоуглеродный город с устойчивым спросом на долгосрочную аренду.
  • За пределами двух городов: Остров Аль-Марджан в Рас-эль-Хайме привлекает покупателей в ожидании запланированного интегрированного курорта. Небольшие рынки несут больше рисков: внимательно изучите застройщика и спрос на перепродажу.

Инвестиции в недвижимость ОАЭ

В Дубае глубокий спрос и со стороны арендаторов, и со стороны туристов, а валовая доходность в третьем квартале 2026 года оценивалась в 5,5–7,7 % до расходов. Абу-Даби предлагает более низкие сборы и рынок, который в 2026 году ещё рос.

Собственность в отведённых зонах — полная, но правила различаются между эмиратами и даже между островами: следующий раздел объясняет, что и где может иметь иностранец.

Относитесь к прогнозам дохода с осторожностью. В ряде популярных районов аренда за год подешевела на 10–13 % с приходом нового предложения, поэтому считайте по собственным цифрам, за вычетом сервисных сборов, комиссий и простоев, и остерегайтесь любой «гарантированной доходности» от застройщика: спросите, кто её платит, из чего и что будет, если платежи прекратятся.

Что нужно знать иностранному покупателю

Что иностранец может иметь по закону

Иностранцы могут владеть недвижимостью в полную собственность в отведённых зонах обоих городов, и для покупки не нужно жить в ОАЭ: достаточно паспорта. Что именно вы можете иметь, зависит от эмирата и зоны.

  • Дубай, полная собственность: В отведённых фригольд-зонах, включая Downtown, Marina, Palm, Business Bay, Dubai Hills и JVC. В остальных местах собственность в основном закреплена за гражданами ОАЭ и стран Залива, в некоторых районах возможна долгосрочная аренда до 99 лет.
  • Абу-Даби, полная собственность: В 50 инвестиционных зонах, включая Саадият, Яс, Аль-Рим, Аль-Раха и Масдар. За их пределами иностранец может иметь права мусатаха или узуфрукта на определённый срок, но не полную собственность.
  • Регуляторы: Dubai Land Department (DLD) и RERA в Дубае; ADREC на платформе DARI в Абу-Даби, реестр ADGM для Аль-Рим и Аль-Марья.
  • Покупка через компанию: В Дубае иностранная компания обычно покупает через одобренную компанию свободной зоны; в Абу-Даби это возможно в инвестиционных зонах, правила различаются по зонам.

«Freehold» в брошюре не всегда означает полную собственность для вас. Особенно в Абу-Даби убедитесь, что объект находится в инвестиционной зоне и что предлагаемый титул — полная собственность, прежде чем что-либо подписывать.

Процесс покупки шаг за шагом

Сделка на вторичном рынке в Дубае может закрыться за 30 дней. Процесс быстрый и цифровой, и именно поэтому так важны проверки до подписания.

  • Работайте с лицензированными специалистами: Имейте дело только с брокером, лицензированным RERA в Дубае или ADREC в Абу-Даби, и проверьте, что в объявлении указан действующий номер разрешения. Получите независимую юридическую консультацию: обычно хватает конвейансера, но при крупной или сложной сделке разумнее нанять юриста.
  • Подпишите договор купли-продажи: В Дубае это Form F от RERA, меморандум о взаимопонимании, где закреплены цена, сроки и то, кто платит какие сборы. Обычен задаток 10 %, который до передачи, как правило, держит брокер или трасти.
  • Получите NOC застройщика: Продавец запрашивает у застройщика No Objection Certificate, подтверждающий, что сервисные сборы оплачены. Сбор за него обычно платит продавец.
  • Оформите ипотеку, если нужна: Банк оценивает объект и выдаёт окончательное предложение. Если у продавца есть ипотека, она гасится одновременно с передачей.
  • Передайте титул: Покупатель и продавец или их поверенные встречаются в офисе Registration Trustee в Дубае либо завершают сделку через DARI в Абу-Даби. Вы оплачиваете остаток и сборы, и новый титул выдаётся на ваше имя.
  • Покупка на стадии строительства: Вы подписываете договор купли-продажи с застройщиком, регистрируете его (Oqood в Дубае, DARI в Абу-Даби) и платите частями на эскроу-счёт проекта. Титул выдаётся по завершении строительства.

Налоги и сборы при покупке

Гербового сбора нет, НДС на большинство жилья тоже нет. Главная статья — государственный регистрационный сбор: 4 % в Дубае, 2 % в Абу-Даби.

  • Сбор за передачу, Дубай: 4 % цены плюс 580 AED административного сбора, в пользу DLD. Его можно разделить, но по обычаю покупатель платит всё; проверьте ваш Form F.
  • Сбор за передачу, Абу-Даби: 2 %, в пользу ADREC через DARI. Кто платит, оговорите в договоре.
  • Трасти, Дубай: 4 000–4 200 AED плюс НДС офису, оформляющему передачу.
  • Комиссия агента: Около 2 % плюс 5 % НДС, на вторичном рынке обычно платит покупатель, при покупке на стадии строительства часто не взимается.
  • Расходы по ипотеке: В Дубае 0,25 % суммы кредита плюс 290 AED за регистрацию, а также оценка и банковский сбор до 1 %.
  • НДС: Вторичный рынок освобождён, первая продажа нового жилья облагается по нулевой ставке, так что на жильё НДС нет.

В нашем расчёте для объекта за 2 000 000 AED, купленного за наличные, ориентировочные расходы сверх цены составляют около 127 500 AED (6,4 %) на вторичном рынке Дубая, около 80 300 AED (4,0 %) при покупке на стадии строительства в Дубае и около 83 000 AED (4,2 %) в Абу-Даби, если покупатель платит полный регистрационный сбор. 2 000 000 AED стоили 5 ноября 2026 года около 405 000 £ или 485 000 €. Ваш юрист или конвейансер подтвердит цифры для вашей сделки.

Визы и варианты резидентства

Покупка недвижимости сама по себе не даёт права жить в ОАЭ, но объект дороже установленных порогов может открыть вам и вашей семье долгосрочную визу.

  • Визит: Граждане Великобритании и ЕС могут приехать без оформления визы заранее; допустимая длительность пребывания зависит от гражданства.
  • Golden Visa за недвижимость: Десять лет, с продлением, за объект стоимостью от 2 млн AED. С февраля 2026 года подходят и ипотечные, и строящиеся объекты. Распространяется на супруга, детей и родителей, без минимального срока пребывания.
  • Виза инвестора в недвижимость: Дубай также предлагает двухлетнюю резидентскую визу владельцам недвижимости стоимостью от 750 000 AED.
  • Пенсионная виза: Пять лет для людей от 55 лет — за недвижимость на 1 млн AED, сбережения в 1 млн AED или ежемесячный доход 20 000 AED, в Дубае пороги ниже.
  • Виза для удалённой работы: Один год, с продлением, для тех, кто работает по найму или ведёт бизнес за рубежом и зарабатывает не менее 3 500 долларов США в месяц.
  • Другие пути: Рабочие, бизнес- и предпринимательские визы. Гражданство предоставляется крайне редко.

Сертификат налогового резидента ОАЭ можно получить после 183 дней в году или после 90 дней, если у вас также есть резидентство ОАЭ и постоянное жильё или работа там. Выход из налоговой юрисдикции родной страны — отдельный вопрос, который решается по её правилам. Визовые правила и пороги меняются, поэтому уточняйте в ICP (icp.gov.ae) или GDRFA Dubai и получите трансграничную консультацию, прежде чем подавать заявление.

Владение жильём: текущие расходы и налоги

В ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость и личного налога на доход от аренды. Следить нужно за сервисными сборами и коммунальными услугами.

  • Сервисные сборы: Платятся ассоциации собственников за обслуживание, охрану, бассейны и спортзалы — часто 10–30 AED и более за квадратный фут в год, в люксовых башнях больше. Дубай публикует утверждённые ставки в индексе сервисных сборов.
  • Коммунальные услуги: Электричество и вода от DEWA в Дубае или ADDC и AADC в Абу-Даби; основную часть счёта даёт кондиционирование. В некоторых зданиях отдельно взимается плата за централизованное охлаждение (чиллер).
  • Жилищный сбор: Муниципальный сбор, взимаемый через счёт за коммунальные услуги: 5 % годовой аренды для арендаторов в Дубае, а собственники, живущие в своём жилье, платят сбор в зависимости от его стоимости.
  • Страхование и управление: Страхование имущества и ответственности арендодателя. Управление долгосрочной арендой обычно стоит 5–10 % аренды, операторы домов для отдыха берут 15–25 % выручки.
  • Налоги в ОАЭ: Для физических лиц нет подоходного налога, налога на прирост капитала и налога на наследство. Компании могут платить корпоративный налог 9 %, а НДС 5 % применяется к коммерческой недвижимости и некоторым услугам.
  • Налоги дома: Ваша страна может облагать налогом аренду и прибыль из ОАЭ: как правило, доход от зарубежной недвижимости декларируется по правилам страны налогового резидентства и соглашений об избежании двойного налогообложения.
  • Составьте завещание: Зарегистрируйте завещание в ОАЭ, например через DIFC Wills Service или Судебный департамент Абу-Даби, чтобы ваша недвижимость перешла тем, кому вы хотите.

Сдача недвижимости в аренду: правила

В Дубае глубокий спрос и со стороны арендаторов, и со стороны туристов, а также чёткая и строго соблюдаемая система разрешений на краткосрочную аренду.

  • Сначала получите разрешение: В Дубае для любой краткосрочной аренды нужно разрешение на дом для отдыха от Department of Economy and Tourism (DET), которое указывается в каждом объявлении. Абу-Даби выдаёт лицензии через DCT Abu Dhabi.
  • Сборы за разрешение: Регистрация около 1 520 AED, затем ежегодное разрешение от 370 AED за жильё с одной спальней плюс 300 AED за каждую дополнительную спальню.
  • Tourism Dirham: Собирайте с гостей 10 AED (стандарт) или 15 AED (делюкс) за занятую спальню за ночь и ежемесячно перечисляйте в DET.
  • Проверьте здание: Нужен NOC от застройщика или ассоциации собственников, а некоторые башни ограничивают краткосрочную аренду.
  • Долгосрочная аренда: Регистрируйте каждый договор — в Ejari в Дубае или Tawtheeq в Абу-Даби. В Дубае повышение аренды ограничено официальным арендным индексом RERA; залог обычно 5 % без мебели или 10 % с мебелью, а аренда часто оплачивается одним–четырьмя чеками.
  • Реалистично оценивайте доход: На третий квартал 2026 года валовая доходность оценивалась примерно в 5,5–7,7 %, но в ряде популярных районов аренда за год подешевела на 10–13 % с приходом нового предложения. Считайте по собственным цифрам, за вычетом сервисных сборов, комиссий и простоев.

Юридические вопросы: зона, титул и эскроу-счёт

Проверьте зону, а не только брошюру

В ОАЭ то, что вы можете иметь, определяется местоположением объекта. Фригольд-зоны Дубая и инвестиционные зоны Абу-Даби установлены властями, и объект вне их не может быть вашей полной собственностью, что бы ни говорила реклама. Особенно в Абу-Даби убедитесь, что объект находится в инвестиционной зоне и что предлагаемый титул — полная собственность, а не право мусатаха или узуфрукта на определённый срок.

Проверьте титул, прежде чем платить

Титул полной собственности зарегистрирован государством, поэтому его легко проверить. Прежде чем платить хоть что-то, проверьте регистрацию объекта, его собственника и любые ипотеки по официальным каналам — Dubai REST или DARI — либо через своего юриста. На островах Аль-Рим и Аль-Марья реестр ведёт ADGM, а не ADREC.

Строящееся жильё: платите только на эскроу

  • Эскроу-счёт: Платежи за строящееся жильё должны поступать на регулируемый властями эскроу-счёт проекта, никогда — застройщику или агенту. Убедитесь, что проект зарегистрирован, и запросите номер его эскроу-счёта до оплаты.
  • Регистрация: Ваш договор купли-продажи регистрируется в Oqood в Дубае или DARI в Абу-Даби, а титул выдаётся по завершении строительства.
  • Застройщик: Проверьте сроки сдачи и репутацию застройщика, особенно в новых мастер-планах, где многие старты продаж — на стадии строительства.

Прежде чем нанимать юриста или конвейансера, спросите точно, какие проверки входят в гонорар и кто будет проверять титул, зону и эскроу-счёт.

Как найти подходящую недвижимость в ОАЭ

Определите бюджет

Заложите расходы сверх цены: около 4–6,5 % в Дубае в зависимости от того, покупаете ли вы на стадии строительства или на вторичном рынке, и около 4 % в Абу-Даби, как описано выше.

Затем решите, как будете платить. Закон ОАЭ не требует юриста, и многие покупатели полагаются на брокера и конвейансера, но всё же оплатите независимую юридическую консультацию, особенно при договорах на стадии строительства, доверенностях и всём, где участвует компания.

Ипотеку ограничивает Центральный банк: резиденты-экспаты могут занять до 80 % стоимости первого жилья до 5 млн AED, 70 % сверх этого и 60 % на второе жильё; для строящихся объектов потолок 50 % для всех. Нерезиденты могут брать кредит в меньшем числе банков, обычно 50–60 %.

Дирхам привязан к доллару США по курсу 3,6725, поэтому, если вы зарабатываете в другой валюте, ваша реальная стоимость движется вместе с долларом.

  • Пользуйтесь услугами регулируемого валютного специалиста вместо обычного банковского перевода.
  • Рассмотрите форвардный контракт, чтобы зафиксировать курс для задатка и финального платежа.
  • При покупке на стадии строительства согласуйте переводы с графиком платежей.
  • Сохраняйте подтверждение происхождения каждого перевода: проверки по противодействию отмыванию денег в ОАЭ строгие.

Выберите расположение

Начните с того, как вы будете использовать жильё, затем сравните несколько районов, прежде чем сужать поиск: цены и спрос на аренду резко различаются между комьюнити, а премиальная башня у воды и район среднего сегмента могут быть в нескольких минутах езды друг от друга.

Подберите жильё под свои задачи

  • Семьи и переезжающие специалисты: Dubai Hills Estate и остров Яс в Абу-Даби — ради вилл, таунхаусов и школ; Downtown и Business Bay — для городской жизни.
  • Покупатели дома для отдыха: Dubai Marina, JBR и Palm, а также остров Саадият ради пляжей и музеев; проверьте правила здания по краткосрочной аренде.
  • Инвесторы в краткосрочную аренду: В Downtown, Marina и JBR есть гости, но для каждой краткосрочной аренды нужно разрешение, а зданию — NOC.
  • Инвесторы в долгосрочную аренду: JVC и остров Аль-Рим предлагают более низкие входные цены и устойчивый спрос; в Al Raha Beach и Masdar City — долгосрочные арендаторы рядом с аэропортом.

Обратитесь к профессионалам

Ваш брокер должен иметь лицензию RERA в Дубае или ADREC в Абу-Даби, а каждое объявление — действующий номер разрешения. Независимая юридическая консультация — лучшее вложение, даже если закон её не требует.

На MiMove в каждом объявлении указано агентство, которое за ним стоит, у каждого агентства есть своя страница со всеми его объектами, а кнопки WhatsApp, телефона и email соединяют вас с ним напрямую. Настройте уведомления, чтобы узнавать о новых объектах, подходящих под ваш поиск.

Проконсультируйтесь и с квалифицированным налоговым советником, особенно о том, как ваша страна облагает аренду и прибыль из ОАЭ и когда вы становитесь налоговым резидентом.

Десять ошибок, которых стоит избежать

  • Пропустить проверку брокера: Работайте с брокерами с лицензией RERA или ADREC и с разрешёнными объявлениями.
  • Платить мимо эскроу: Деньги за строящееся жильё идут только на эскроу-счёт проекта.
  • Забыть о сборе 4 %: Сбор DLD в Дубае платится наличными сверх цены.
  • Рассчитывать на ипотеку в 80 %: Нерезидентам дают 50–60 %, а для строящегося жилья потолок 50 %.
  • Верить в «гарантированную доходность»: Считайте по реалистичному чистому доходу от аренды.
  • Сдавать посуточно без разрешения: Зарегистрируйтесь в DET и собирайте Tourism Dirham.
  • Не проверить зону: В Абу-Даби полная собственность действует только в инвестиционных зонах.
  • Игнорировать сервисные сборы: Запросите сборы и возможную плату за чиллер до покупки.
  • Забыть о налогах дома: Отсутствие налога в ОАЭ не означает отсутствие налога вообще.
  • Не составить завещание в ОАЭ: Зарегистрируйте его, чтобы ваша недвижимость перешла тем, кому вы хотите.