Покупка недвижимости в Португалии из-за рубежа

В Португалии найдётся что-то почти для каждого покупателя — от пляжей и полей для гольфа на юге до исторических городов и зелёной сельской местности на севере. Ищете ли вы место для жизни на пенсии, дом для отдыха или долгосрочную инвестицию, выбор широк.

Купить недвижимость из-за рубежа вполне реально, если рядом с вами надёжные специалисты. Покупка проходит в установленном порядке с участием нотариуса, и юрист по вашей доверенности может взять на себя значительную часть процесса, пока вы находитесь дома.

Почему покупатели выбирают Португалию

Солнце, длинное атлантическое побережье, хорошая кухня и неторопливый образ жизни во многом объясняют притягательность Португалии. Однако за последние годы правила сильно изменились, поэтому начнём с нового.

Что изменилось в 2026 году

В мае 2026 года вступили в силу несколько мер, важных для покупателей. А два более ранних изменения до сих пор застают людей врасплох.

  • Единая ставка IMT 7,5% для нерезидентов: Декрет-закон 97/2026, опубликованный 20 мая 2026 года, устанавливает налог на передачу недвижимости (IMT) в размере 7,5% при покупке жилья нерезидентами независимо от цены. Его можно избежать или вернуть, если в течение двух лет вы станете налоговым резидентом Португалии или будете сдавать жильё по умеренной арендной плате не менее 36 месяцев. Ожидается, что закон оспорят в суде, поэтому уточните ставку на дату сделки.
  • Гражданство — через 10 лет: С 19 мая 2026 года для натурализации нужно 10 лет законного проживания вместо 5, а для граждан ЕС и португалоязычных стран CPLP — 7 лет, считая с даты выдачи первого вида на жительство.
  • Платформы проверяют лицензии на краткосрочную аренду: С 20 мая 2026 года Регламент ЕС 2024/1028 обязывает платформы проверять регистрационный номер Alojamento Local (AL) до публикации объявления. Кроме того, муниципалитеты по всей стране аннулировали более 10 000 неактивных регистраций.
  • Golden Visa через недвижимость больше нет: В октябре 2023 года недвижимость исключили из программы. Основной оставшийся путь — вложение 500 000 € в паи регулируемого фонда, который не инвестирует в недвижимость, так что покупка жилья не откроет доступ к ВНЖ.
  • Режим NHR закрыт: О его более узком преемнике, IFICI, рассказано ниже, в разделе о налогах.

Мягкий климат в любое время года

В Алгарве мягкий климат круглый год, Лиссабон — самая солнечная столица Европы, а зимы на побережье хорошо подходят для долгого пребывания и жизни на пенсии. На юге весна, осень и сезоны гольфа к тому же растягивают спрос далеко за пределы лета.

Спокойный и гостеприимный образ жизни

Жизнь в Португалии дружелюбная и неспешная, а история видна повсюду — в старых городских кварталах, мощёных рыночных городках и рыбацких гаванях. Сложившиеся сообщества, например экспаты, которые круглый год живут в Албуфейре, облегчают переезд, а Тавира и Лоле сохраняют подлинно португальский ритм жизни.

Обычно поиски начинают с Лиссабона, Порту и Алгарве, и это три очень разных рынка. Лиссабон предлагает ликвидность и долгосрочный спрос, Порту — выгодные цены и объекты под реновацию, а Алгарве — образ жизни, гольф и туристическую аренду.

Для экспатов и пенсионеров: правила ВНЖ

Португалия подходит не только владельцам домов для отдыха, но и пенсионерам, и удалённым работникам. Однако сама по себе собственность не даёт права здесь жить: это зависит от вашего гражданства или подходящей визы.

  • Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии: Имеют право жить здесь автоматически; в течение трёх месяцев нужно зарегистрироваться в местном муниципалитете.
  • Приезжие из стран вне ЕС: Не более 90 дней в течение любых 180 дней в Шенгенской зоне; теперь пребывание фиксирует Система въезда и выезда ЕС.
  • Виза D7 для получателей пассивного дохода: Доход не ниже минимальной зарплаты, то есть 920 € в месяц в 2026 году, плюс 50% на супруга и по 30% на каждого ребёнка.
  • Виза D8 для удалённой работы: Не менее 3680 € в месяц в 2026 году, то есть четыре минимальные зарплаты, от работы на клиентов за пределами Португалии.

Пороговые суммы пересматриваются каждый январь вместе с минимальной зарплатой. Перед подачей заявления проконсультируйтесь с иммиграционным юристом.

Понятный порядок покупки шаг за шагом

В Португалии сделки заверяются нотариально: продажа завершается, когда обе стороны подписывают купчую у нотариуса или другого уполномоченного должностного лица. Типичная покупка на вторичном рынке занимает два-три месяца с момента принятия предложения до получения ключей.

  • NIF и юрист: Прежде чем делать предложение, получите португальский налоговый номер (NIF), откройте счёт в местном банке и наймите независимого юриста, владеющего двумя языками, — обычно с доверенностью, чтобы он мог действовать от вашего имени дистанционно.
  • Бронирование: Договор бронирования снимает объект с продажи, обычно за плату около 3000–6000 €, которая хранится у вашего юриста.
  • Юридическая проверка: За две-три недели юрист проверяет выписку из реестра (certidão permanente), налоговую карточку объекта (caderneta predial), разрешение на эксплуатацию, энергетический сертификат, долги и обременения, отчётность кондоминиума и регистрацию AL, если она есть.
  • Предварительный договор (CPCV): Обязывающий договор, в котором фиксируются цена, условия и дата завершения сделки, обычно с задатком 10–30%. Покупатель, отказавшийся от сделки, теряет задаток, а продавец, нарушивший договор, возвращает его в двойном размере, поэтому сначала завершите юридическую проверку и решите вопрос с финансированием.
  • Завершение сделки: После уплаты IMT и гербового сбора подписывается купчая (escritura), переводится оставшаяся сумма и передаются ключи. Затем юрист регистрирует вас в реестре недвижимости и налоговой службе.
  • После сделки: Подключите коммунальные услуги и оформите страховку, подпишитесь на электронные уведомления налоговой службы или назначьте налогового представителя и внесите в календарь ежегодный счёт IMI.

Финансирование покупки: ипотека, валюта и расходы

Ипотека для покупателей-нерезидентов

Португальские банки действительно кредитуют нерезидентов — обычно на 60–70% от меньшей из двух сумм, цены или оценочной стоимости, на срок до 30 лет. Большинство банков требует погасить кредит к 70–75 годам, а Банк Португалии ограничивает общую сумму платежей по долгам 50% дохода.

Будьте готовы предоставить подтверждение доходов, налоговые декларации и банковские выписки за два-три года, а также заплатить около 1–2% от суммы кредита в виде расходов, включая гербовый сбор 0,6% с суммы кредита. Предварительное одобрение, полученное заранее, усиливает ваше предложение.

Перевод денег в евро

При переводе шестизначной суммы даже небольшое колебание курса может обойтись дороже услуг юриста. Банковской наценки на курс в основном можно избежать, если всё спланировать.

  • Сравните условия валютной компании, лицензированной FCA или аналогичным регулятором в вашей стране, с курсом и комиссиями вашего банка.
  • Откройте счёт до начала просмотров, чтобы действовать быстро.
  • Зафиксируйте курс для задатка и окончательного платежа с помощью форвардного контракта.
  • Переводите деньги частями, как предусмотрено договором, а не конвертируйте всё в последний момент.

Сколько стоит покупка сверх цены

Нерезиденту в 2026 году стоит заложить сверх цены 8–11% — больше, чем 6–8%, которые называют многие более старые руководства. Вот основные статьи расходов.

  • IMT для нерезидентов: Единая ставка 7,5% от цены при покупке жилья; этого налога можно избежать или вернуть его, как описано выше.
  • IMT для налоговых резидентов Португалии: Прогрессивная шкала: для основного жилья первая ступень облагается по нулевой ставке, для второго жилья — 1% с первого евро, а в верхних ступенях действуют единые ставки 6% и 7,5%.
  • Гербовый сбор (Imposto do Selo): 0,8% от цены, уплачивается вместе с IMT.
  • Юрист: Около 1–2% от цены плюс НДС.
  • Нотариус и реестр недвижимости: Около 700–1500 €.
  • Расходы на ипотеку: Около 1–2% от суммы кредита.

В нашем примере расчёта для нерезидента налоги и услуги юриста, нотариуса и реестра составляют около 10,4% от цены. Ставку IMT, действующую на дату сделки, должен подтвердить ваш юрист.

Право собственности переходит в момент подписания купчей у нотариуса или другого уполномоченного должностного лица. Затем следует регистрация в реестре недвижимости и налоговой службе, которой занимается ваш юрист.

  • Нотариус: Заверяет купчую в день сделки.
  • Реестр недвижимости: Вносит вас в реестр как владельца; выписку из него проверяют в ходе юридической проверки.
  • Ваш юрист: Независим от продавца и агента, состоит в коллегии адвокатов (Ordem dos Advogados), свободно говорит на вашем языке и привык работать с иностранными покупателями.

Согласуйте гонорар письменно и уточните, какие именно проверки в него входят. Агент может предложить юристов, но выбирать и нанимать юриста всегда вам.

Где купить недвижимость в Португалии

Лиссабон: столица с ёмким рынком

Оживлённая столица Португалии — это и самый ёмкий и ликвидный рынок страны: спрос со стороны иностранных специалистов и студентов при ограниченном предложении жилья держит цены намного выше среднего по стране. Те, кто покупает жильё для себя, предпочитают Принсипе-Реал, Эштрелу и Кампу-ди-Орике, а Кашкайш и Эшторил в 30 минутах к западу предлагают жизнь на побережье.

Для инвесторов Лиссабон теперь прежде всего рынок долгосрочной аренды. Во многих центральных районах новые регистрации краткосрочной аренды не принимаются, а по итогам проверки 2026 года город аннулировал около 6700 лицензий AL, поэтому покупать жильё под краткосрочную аренду без действующей лицензии — не вариант.

Порту: история, выгодные цены и реновация

Компактный исторический Порту на реке Дору заметно дешевле Лиссабона. В его старом центре много зданий, требующих реновации, что подходит покупателям, желающим повысить стоимость объекта, а Вила-Нова-ди-Гая на другом берегу реки и прибрежные Фош и Матозиньюш популярны у семей.

В центре краткосрочная аренда жёстко контролируется: в начале 2026 года там аннулировали более 1400 лицензий AL, поэтому большинство инвесторов рассчитывает на долгосрочную аренду. Договоры с умеренной арендной платой, отвечающие требованиям, теперь могут облагаться налогом по ставке 10%. Перед реновацией проверьте разрешение на эксплуатацию и наличие охранного статуса, а также поручите строительному эксперту оценить объём работ.

Алгарве: три побережья, один аэропорт

У Алгарве 150 километров атлантического побережья, большая часть которого находится в пределах 90 минут от аэропорта Фару, и мягкий климат круглый год. Краткосрочная аренда в целом по-прежнему возможна, но каждый муниципалитет устанавливает свои правила, в том числе о том, может ли действующая лицензия AL перейти к покупателю. Никогда не переплачивайте за лицензию, которую не проверил ваш юрист.

  • Центр Алгарве: Самая застроенная часть побережья: Золотой треугольник Вале-ду-Лобу, Кинта-ду-Лагу и Виламуры, оживлённая Албуфейра, Карвоэйру в обрамлении скал, а в глубине материка — рыночный городок Лоле.
  • Запад Алгарве: Более дикая и живописная часть побережья: скалы, бухты и рыбацкие деревни от Портимао и Лагуша до Сагреша и мыса Сан-Висенти, а также более спокойные Алвор, Прайя-да-Луш и Бургау.
  • Восток Алгарве: От Фару до испанской границы — наименее застроенный участок: здесь спокойнее, традиционнее и выгоднее, а центрами притяжения служат лагуна Риа-Формоза и живущая круглый год Тавира.

Внутренние и сельские районы: простор и тишина

Внутренние районы страны предлагают покой, простор и часто больше земли за те же деньги, хотя до магазинов и служб, возможно, придётся ехать на машине. Сельская земля облагается IMI по ставке 0,8% против 0,3–0,45% для городской недвижимости.

Пристройки, бассейны и перепланировки без разрешений встречаются часто, а незарегистрированные работы могут помешать получению ипотеки, продаже или регистрации AL. Включите разрешение на эксплуатацию в перечень проверок юриста и пригласите строительного эксперта осмотреть всё, что планируете восстанавливать.

Налоги и расходы на содержание для владельцев в Португалии

IMI и AIMI: ежегодные налоги на недвижимость

IMI взимается ежегодно с налоговой стоимости (VPT), которая обычно значительно ниже рыночной. Муниципалитеты устанавливают ставку для городской недвижимости в пределах 0,3–0,45%, и в 2026 году 205 из 308 муниципалитетов применяют минимальную ставку 0,3%. Сельская земля облагается по ставке 0,8%, а счёт оплачивается одним, двумя или тремя платежами.

AIMI применяется только к жилой недвижимости, общая налоговая стоимость которой превышает 600 000 € на одного владельца: 0,7% с суммы превышения, 1% свыше 1 млн евро и 1,5% свыше 2 млн евро. Супружеские пары могут объединить свои необлагаемые лимиты.

Режим NHR закрыт: его заменил IFICI

Режим непостоянного резидента (NHR) закрыт для новых заявителей. Его преемник, IFICI, предлагает единую ставку 20% на соответствующий требованиям доход от работы в Португалии на срок до 10 лет, но только для определённых видов деятельности, таких как научные исследования, высшее образование, сертифицированные стартапы и отвечающие требованиям должности в технологической и промышленной сферах.

Условие — не быть налоговым резидентом Португалии в предыдущие пять лет; в отличие от NHR, иностранные пенсии облагаются налогом в полном объёме. Как правило, вы становитесь налоговым резидентом и платите налог со всего мирового дохода, если проводите здесь более 183 дней в течение любых 12 месяцев или содержите здесь жильё как постоянное место жительства. Отъезд может повлечь налоговые последствия и на родине, поэтому проконсультируйтесь со специалистами в обеих странах.

Другие налоги и льготы, о которых стоит знать

  • Доход от аренды: Нерезиденты платят единую ставку 25% с чистого дохода от аренды в Португалии; для долгосрочных договоров ставки ниже, а для договоров с умеренной арендной платой, отвечающих требованиям, — 10%. Соглашения об избежании двойного налогообложения, в том числе с Великобританией, не позволяют обложить вас налогом дважды.
  • Прирост капитала: Облагается налогом в Португалии; сумма налога зависит от вашего резидентства, срока владения объектом и того, реинвестируете ли вы средства.
  • Наследство и дарение: Налога на наследство как такового нет, но взимается гербовый сбор 10%. Супруги, дети и родители от него освобождены и платят лишь гербовый сбор 0,8% за недвижимость, а португальское завещание на активы в Португалии стоит рассмотреть.

Расходы помимо налогов: содержание жилья

Владеть недвижимостью в Португалии недорого, но закладывайте в бюджет не только ежегодные налоги, но и расходы на содержание. Перед покупкой расспросите владельцев в том же комплексе и проверьте отчётность кондоминиума.

  • Взносы в кондоминиум: Выше в курортных комплексах с бассейнами, ресепшеном и садами и невелики в простых многоквартирных домах.
  • Коммунальные услуги: Кондиционеры и собственный бассейн могут резко увеличить счета, и многие владельцы ставят солнечные панели.
  • Страхование: Страхование здания и имущества настоятельно рекомендуется, а при ипотеке обязательно; если вы сдаёте жильё, полис должен покрывать гостей и гражданскую ответственность.
  • Налоговое представительство: Владельцам из стран вне ЕС, в том числе из Великобритании, нужен налоговый представитель или подписка на электронные уведомления налоговой службы.
  • Присмотр за жильём: Большинство владельцев-нерезидентов платят местной компании за уход за бассейном и садом, уборку и проверки, пока жильё пустует.

Работайте с независимым юристом, квалифицированным налоговым консультантом, а если переезжаете — и с финансовым консультантом по международным вопросам. Налоговый режим пенсий, ISA и трастов в Португалии может сильно отличаться.