Покупка недвижимости на Кипре из-за рубежа

Кипр привлекает тех, кто ищет дом для отдыха под солнцем, место для жизни на пенсии или долгосрочную инвестицию. Здесь более 300 солнечных дней в году, многие говорят по-английски, правовая система основана на английском праве, а сама страна входит в Европейский союз.

В 2026 году правила заметно изменились: гербовый сбор отменили, подоходный налог переписали, правила ЕС распространились на краткосрочную аренду, а парламент начал обсуждать ограничения для покупателей из стран вне ЕС. В этом руководстве описано положение дел на ноябрь 2026 года.

Один момент важнее всех остальных: на Кипре титул, то есть свидетельство о праве собственности (title deed), важнее цены. Многие дома были проданы до того, как на них выдали отдельные титулы, поэтому первая задача вашего юриста — точно установить, что вы покупаете, и защитить ваш договор в Земельном департаменте.

Руководство посвящено Республике Кипр, то есть югу острова, который контролирует правительство. Недвижимость на севере связана с отдельными юридическими вопросами, включая споры о праве собственности, и в руководство не входит.

Рынок недвижимости Кипра: краткий обзор

Квартиры продолжают дорожать. По данным Центрального банка Кипра, в первом квартале 2026 года цены на квартиры выросли на 10,8% за год, а на дома — на 3%, и среди районов, по которым есть данные, лидером годового роста стала Ларнака.

Цены в разных районах различаются сильнее, чем почти где-либо ещё в Европе, а новостройки и жильё на первой линии стоят значительно выше средних значений. Используйте данные по районам для сравнения, а не для оценки конкретного объекта.

Туризм, от которого зависит краткосрочная аренда, был менее стабильным. В 2025 году остров посетило рекордное число туристов — 4 534 073, на 12,2% больше, чем в 2024 году, но в марте 2026 года число прибытий сократилось на 30,7%: конфликт на Ближнем Востоке поднял цены на авиабилеты и подорвал уверенность путешественников.

Что изменилось в 2025–26 годах

Вот изменения, которые важнее всего для покупателей. Каждое из них приведено по состоянию на ноябрь 2026 года:

  • Гербовый сбор отменён: По Закону 239(I)/2025 договоры купли-продажи недвижимости, подписанные с 1 января 2026 года, гербовым сбором не облагаются; на договоры, подписанные до 31 декабря 2025 года включительно, распространяются прежние правила.
  • Новая система подоходного налога: Необлагаемый минимум вырос до 22 000 €, а сверх него действуют ставки 20%, 25%, 30% и 35%. Специальный оборонный взнос с арендного дохода отменён, а налог на прибыль компаний вырос с 12,5% до 15%.
  • Выросли льготы по налогу на прирост капитала: Пожизненный необлагаемый лимит вырос до 150 000 € для основного жилья и до 30 000 € для другой недвижимости; ставка по-прежнему 20%.
  • Краткосрочная аренда подчиняется правилам ЕС о данных: С 20 мая 2026 года по Регламенту ЕС о краткосрочной аренде платформы обязаны получать регистрационный номер каждого арендодателя и передавать данные о бронированиях властям. Объявления без регистрации могут быть удалены.
  • Обсуждаются ограничения для покупателей из стран вне ЕС: Законопроекты предусматривают запрет на покупку недвижимости гражданами стран вне ЕС вблизи границ и объектов инфраструктуры, а также ограничение площади участков и домов. До осени 2026 года ни один из них не был принят, поэтому перед подписанием уточните актуальное положение дел.

Большинство иностранных покупателей выбирают между Пафосом и Лимасолом, а более выгодной альтернативой служат Ларнака и побережье Фамагусты. У каждого района свой характер.

  • Лимасол: Деловая столица острова: здесь работают судоходные, финансовые и технологические компании, есть международные школы и 16-километровая набережная. Цены здесь самые высокие на Кипре, а рынок аренды самый сильный и живёт круглый год.
  • Пафос: Портовый город на западном побережье, внесённый в список ЮНЕСКО, давно любимый покупателями из Великобритании и Северной Европы, пенсионерами и владельцами домов для отдыха. Цены здесь намного ниже, чем в Лимасоле, а аэропорт совсем рядом.
  • Ларнака: Здесь главный международный аэропорт, пальмовая набережная Финикудес, пляж Макензи и проект новой марины, а до Лимасола час езды при ценах примерно вдвое ниже. В начале 2026 года Ларнака лидировала по годовому росту цен среди районов, по которым есть данные.
  • Никосия: Разделённая столица в глубине острова, с университетами, госучреждениями и офисами. Спрос на краткосрочную аренду невелик, зато долгосрочных арендаторов много.
  • Фамагуста (свободная зона): Белые песчаные пляжи и курорты Айя-Напа и Протарас, самые низкие цены на побережье острова и самый сезонный рынок аренды.

Пафос и запад острова: район за районом

Спрос на краткосрочную аренду в районе Пафоса держится в основном с апреля по октябрь, а валовая доходность аренды составляет около 5–6%.

  • Като-Пафос: Туристическое сердце города рядом с гаванью, археологическим парком и пляжами. Квартиры здесь популярны для краткосрочной аренды, поэтому проверьте, что правила каждого дома говорят о посуточной сдаче.
  • Юниверсал и центр города: В нескольких минутах ходьбы от моря и магазинов; квартиры и таунхаусы здесь круглый год пользуются спросом на долгосрочную аренду у экспатов и местных работников.
  • Корал-Бэй и Пейя: Песчаная бухта и курортная полоса под деревней Пейя на склоне холма, где много отдельно стоящих вилл с бассейнами и видом на море. Любимое место пенсионеров.
  • Героскипу: К востоку от центра и рядом с аэропортом, с новыми жилыми комплексами и развивающейся инфраструктурой.
  • Тала, Камарес и Цада: Деревни на холмах в нескольких минутах езды над Пафосом, с более просторными виллами, видами и прохладными вечерами. Тихие жилые места, где без машины не обойтись.
  • Полис и Лачи: Примерно в 45 минутах к северу, у полуострова Акамас: рыбацкая гавань, неспешный ритм жизни и одни из наименее застроенных берегов Кипра.

Лимасол и юг острова: район за районом

Марина Лимасола и башни на набережной — вершина рынка, а на окраинах города дома тише и просторнее.

  • Марина Лимасола и Старый город: Квартиры и пентхаусы на набережной и сама марина — самые дорогие адреса острова, рассчитанные на состоятельных покупателей.
  • Гермасойя и Агиос-Тихонас: К востоку от центра, между пляжем и холмами: квартиры в туристической зоне, пятизвёздочные отели и элитные виллы, а также стабильный спрос и на долгосрочную, и на краткосрочную аренду.
  • Меса-Гитония, Закаки и Пареклиссия: Меса-Гитония — центральный жилой район; Закаки рядом с новым портом и курортом с казино быстро меняется; Пареклиссия сразу за городом предлагает участки побольше.

Инвестиции в недвижимость Кипра

Кипр сочетает высокий спрос на долгосрочную аренду в городах с оживлённым летним сезоном на побережье. В начале 2026 года валовая доходность квартир составляла в среднем около 5,4%.

Недвижимость переходит в полную собственность, но права у покупателей из ЕС и из других стран разные: чем может владеть каждый из них, объясняется в следующем разделе.

К прогнозам дохода относитесь осторожно: на фоне спада туризма весной 2026 года загрузку отелей летом прогнозировали на уровне 40–50% против примерно 75% годом ранее. Опирайтесь на собственные консервативные расчёты за вычетом сборов, налогов и обслуживания и с осторожностью относитесь к «гарантированной доходности» от застройщика: спросите, кто её выплачивает, из каких средств и что будет, если выплаты прекратятся.

Что нужно знать иностранному покупателю

Чем иностранец может владеть по закону

На Кипре недвижимость переходит в полную собственность, а то, что вы можете купить, зависит от вашего гражданства.

  • Граждане ЕС и ЕЭЗ: Те же условия, что и для киприотов: любая недвижимость, в любом количестве и без разрешения.
  • Покупатели из стран вне ЕС, включая британцев: Один объект — дом или участок площадью до 4014 м² — с разрешением окружной администрации (District Officer) по закону о приобретении недвижимости иностранцами. Разрешение на покупку жилья обычно выдаётся, а супружеская пара считается одним покупателем.
  • Покупка через компанию: Подходит для нескольких объектов или арендного бизнеса. Чем может владеть компания, зависит от её акционеров и целей, а если ею владеют граждане стран вне ЕС, может понадобиться разрешение.

Законопроекты 2026 года также предусматривают запрет для покупателей из стран вне ЕС на покупку недвижимости вблизи границ, портов и военных объектов и земли в сельской местности, а также ограничение площади участков и домов; по словам официальных лиц, на уже завершённые сделки это не повлияет. Попросите юриста подтвердить правила на дату подписания.

Юридическая процедура шаг за шагом

В кипрской сделке нет нотариуса: все проверки и документы берёт на себя ваш юрист. Большинство проблем связано не с ценой, а с титулами и ипотекой застройщика.

  • Наймите независимого юриста: Выберите кипрского юриста, независимого от продавца, застройщика и агента, и письменно согласуйте гонорар и перечень проверок. Если вы не можете присутствовать лично, оформите доверенность, заверенную нотариусом и апостилем.
  • Забронируйте объект: Плата за бронирование снимает объект с продажи. Убедитесь, что её вернут, если объект не пройдёт проверку, и перечисляйте её на клиентский счёт юриста, но никогда не платите наличными.
  • Юридическая проверка: В Земельном департаменте юрист проверяет титул или право застройщика на землю вместе со всеми ипотеками и обременениями, затем разрешения на планировку и строительство, акт окончательной приёмки (certificate of final approval) и неуплаченные налоги и сборы.
  • Подпишите договор: В нём фиксируются цена, график платежей, дата завершения сделки и штрафы. При покупке строящегося объекта привяжите каждый платёж к определённому этапу работ и спросите, как защищены ваши депозиты.
  • Зарегистрируйте договор и подайте заявление на разрешение: Юрист регистрирует договор в Земельном департаменте. Покупатель из страны вне ЕС подаёт заявление на разрешение на приобретение и, как правило, может вступить во владение, пока оно рассматривается.
  • Переоформите право собственности: Когда титул уже выдан, переход права регистрируется в Земельном департаменте и оплачиваются сборы за переоформление, а при покупке новостройки — НДС. Храните все договоры, квитанции и сертификаты в одной папке.

Налоги и сборы при покупке

С новостройки взимается НДС, а при покупке на вторичном рынке — сборы Земельного департамента за переоформление, но никогда то и другое вместе. С 2026 года гербовый сбор больше не взимается.

  • НДС на новостройку: 19% при первой продаже нового объекта, без сборов за переоформление сверху.
  • Пониженный НДС на основное жильё: 5% для тех, кто покупает жильё, чтобы жить в нём не менее 10 лет; применяется к первым 130 м² и первым 350 000 € при условии, что площадь жилья не превышает 190 м², а стоимость — 475 000 €. Подайте заявление до вступления во владение.
  • Сборы за переоформление на вторичном рынке: Земельный департамент взимает их с оценочной стоимости, которую определяет сам: 3% до 85 000 €, 5% до 170 000 € и 8% свыше этой суммы, а если НДС не применяется, сбор уменьшается вдвое — на практике 1,5–4%.
  • Гербовый сбор: Отменён для договоров, подписанных с 1 января 2026 года.
  • Юрист: Около 0,5–1,5% от цены за проверки, договор, регистрацию в Земельном департаменте и заявление на разрешение плюс 19% НДС на гонорар.
  • Прочие расходы: Справки из Земельного департамента, переводы, а если вы берёте кредит, — сборы за ипотеку и оценку. Это небольшие суммы.

В нашем примере расчёта ориентировочные расходы сверх цены составляют около 6,2% для нового основного жилья с НДС 5%, 20,2% для новостройки по стандартной ставке 19% и 4,2% при покупке на вторичном рынке, если Земельный департамент оценит жильё по цене сделки. Ваш юрист подтвердит цифры для вашей покупки.

ВНЖ и разрешения: ваши варианты

Покупка жилья сама по себе не даёт права жить на Кипре. Граждане ЕС могут жить здесь свободно; всем остальным, включая британцев после брексита, для пребывания дольше обычной поездки нужен вид на жительство.

  • Поездки: Кипр входит в ЕС, но не в Шенгенскую зону. Гости из Великобритании и многих других стран вне ЕС могут находиться здесь без визы не более 90 дней в течение любых 180 дней.
  • Граждане ЕС: Могут свободно жить и работать на Кипре, а при пребывании дольше трёх месяцев регистрируются в Департаменте гражданского реестра и миграции.
  • ПМЖ за инвестиции: Купите у застройщика новый объект стоимостью не менее 300 000 € плюс НДС и подтвердите стабильный доход из-за рубежа в размере 50 000 € в год плюс 15 000 € на супруга и 10 000 € на каждого ребёнка. Работать по найму на Кипре нельзя.
  • Временный ВНЖ (категория F): Для тех, кто живёт на собственный доход, например пенсионеров: выдаётся на год с возможностью продления при наличии достаточного дохода, жилья и медицинской страховки.
  • Виза цифрового кочевника: Для удалённых работников из стран вне ЕС, которые работают на зарубежного работодателя и получают не менее 3500 € в месяц после налогов: на год с возможностью продления ещё на два, число мест ограничено.
  • Гражданство: Программа гражданства за инвестиции закрыта в 2020 году. Теперь натурализация зависит от срока законного проживания.

Налоговым резидентом вы становитесь после 183 дней в году или всего после 60 дней, если выполняете определённые условия, например имеете жильё на Кипре и не являетесь налоговым резидентом другой страны. Резиденты платят налог с мирового дохода, но для лиц без кипрского домицилия (non-dom) действуют особые льготы. Правила и пороги меняются, поэтому уточняйте их в Департаменте гражданского реестра и миграции и до переезда проконсультируйтесь со специалистом по международному налогообложению.

Владение жильём: расходы на содержание и налоги

По европейским меркам содержание жилья обходится недорого, а ежегодного государственного налога на недвижимость нет. Если вы сдаёте жильё, взимается подоходный налог.

  • Налог на недвижимое имущество: Отменён с 2017 года, но юрист всё равно должен убедиться, что продавец не оставил неоплаченных счетов за прошлые годы.
  • Местные сборы: Плата за вывоз мусора, канализацию и освещение, которую устанавливает муниципалитет; обычно она невелика и зависит от площади и стоимости жилья.
  • Взносы на содержание комплекса: Для квартир и закрытых комплексов: бассейны, сады, лифты и охрана. Запросите отчётность и сведения о запланированных крупных работах.
  • Коммунальные услуги и страхование: Электричество, расходы на которое зависят прежде всего от кондиционера, вода и интернет; страхование здания и имущества, а если вы сдаёте жильё, — ещё и страхование ответственности.
  • Подоходный налог с аренды: Взимается и с резидентов, и с нерезидентов после вычета расходов по шкале 2026 года: первые 22 000 € не облагаются, далее ставка растёт от 20% до 35% для дохода свыше 72 000 €. Компании платят 15%.
  • Оборонный взнос и GESY: Специальный оборонный взнос с арендной платы отменён с 2026 года, но резиденты могут быть обязаны платить с арендного дохода взнос в национальную систему здравоохранения (GESY) в размере 2,65%.
  • Налог на прирост капитала: 20% с прибыли от продажи кипрской недвижимости с учётом инфляционной корректировки и пожизненного необлагаемого лимита 150 000 € для основного жилья или 30 000 € для другой недвижимости.

Сдача жилья в аренду: действующие правила

В городах высокий спрос на долгосрочную аренду, а на побережье оживлённый летний сезон, но краткосрочную аренду теперь нужно регистрировать, а с 20 мая 2026 года платформы передают данные о бронированиях властям.

  • Сначала регистрация: Прежде чем размещать объявление, жильё для краткосрочной аренды нужно внести в реестр Министерства туризма (Deputy Ministry of Tourism) и застраховать, а его регистрационный номер должен быть указан в каждом объявлении.
  • Проверьте правила дома: В некоторых комплексах правила запрещают или ограничивают краткосрочную аренду.
  • НДС на краткосрочную аренду: Туристическое жильё облагается НДС по ставке 9%, когда оборот за 12 месяцев превышает 15 600 €.
  • Долгосрочная аренда: Аренда жилья освобождена от НДС, и управлять ею проще. Самый высокий спрос — в Лимасоле, Никосии и Ларнаке, со стороны специалистов, студентов и переезжающих семей. Заключайте письменный договор с депозитом в размере арендной платы за один-два месяца.

Юридические аспекты: титулы и право собственности

Что такое титул

На Кипре право собственности регистрируется в Земельном департаменте, а подтверждает его титул. Если у жилья уже есть собственный титул, покупка завершается регистрацией перехода права на ваше имя.

Но у многих объектов его пока нет. Тысячи кипрских объектов были проданы до выдачи отдельных титулов, иногда в то время, когда земля застройщика находилась в ипотеке, и у покупателя на руках оставался договор, а не титул.

Почему титул важнее цены

Если у жилья нет собственного титула или оно стоит на земле, которую застройщик заложил, вы можете оказаться не в состоянии зарегистрировать своё право собственности. Поэтому отказ от проверки титула возглавляет наш список самых дорогостоящих ошибок.

Закон надёжно защищает покупателя, если этой защитой воспользоваться. Согласно Закону об исполнении в натуре (Specific Performance Law), договор купли-продажи, зарегистрированный в Земельном департаменте, защищает вас от повторной продажи объекта продавцом или его повторного залога.

Что делать иностранному покупателю с титулом

  • Проверьте данные Земельного департамента: Юрист должен установить, кому принадлежит земля, заложена ли она и есть ли на жильё титул или может ли он быть выдан.
  • Зарегистрируйте договор: Подписанный договор купли-продажи нужно без промедления зарегистрировать в Земельном департаменте. Юрист должен делать это по умолчанию.
  • Уточните, в какой части Кипра вы покупаете: Недвижимость на севере острова связана с отдельными юридическими вопросами, включая споры о праве собственности, и в это руководство не входит.

Прежде чем нанимать юриста, уточните, какие именно проверки в Земельном департаменте входят в гонорар и кто будет регистрировать договор.

Как найти подходящую недвижимость на Кипре

Определите бюджет

Заложите расходы сверх цены: от примерно 4% на вторичном рынке до около 20% за новостройку по полной ставке НДС, как описано выше.

Затем решите, как будете платить. Кипрские банки кредитуют нерезидентов в евро, но рассчитывайте на первоначальный взнос 30–40%, подтверждение зарубежного дохода и более долгое оформление; многие покупатели платят из собственных средств или берут кредит под залог жилья в другой стране. Платежи наличными ограничены правилами ЕС по борьбе с отмыванием денег.

На Кипре в ходу евро. Если вы зарабатываете в фунтах или долларах, даже небольшое колебание курса при шестизначном переводе может обойтись дороже услуг юриста.

  • Переводите деньги через лицензированную валютную компанию, а не обычным банковским переводом.
  • Рассмотрите форвардный контракт, чтобы зафиксировать курс для депозита и окончательного расчёта.
  • При покупке строящегося объекта планируйте переводы в соответствии с графиком поэтапной оплаты.
  • Сохраняйте подтверждение происхождения средств по каждому переводу для банка и юриста.

Выберите место

Начните с того, как вы будете пользоваться жильём, а затем сравните несколько районов, прежде чем сужать поиск: цены и спрос на аренду сильно различаются от района к району, а от курортной полосы до тихой деревни на холмах может быть всего несколько минут езды.

Подберите жильё под свои задачи

  • Семьи и специалисты, которые переезжают: В Лимасоле есть международные школы и самый сильный на острове рынок аренды, который живёт круглый год; в Никосии — университеты и госучреждения.
  • Пенсионеры: Пафос, Корал-Бэй и Пейя давно привлекают пенсионеров; деревни на холмах над Пафосом ещё тише, но без машины там не обойтись.
  • Инвесторы в краткосрочную аренду: В Като-Пафосе, Гермасойе и на побережье Фамагусты много туристов, но проверьте правила дома, зарегистрируйте аренду и учитывайте сезонность.
  • Инвесторы в долгосрочную аренду: Лимасол, Никосия и Ларнака дают самый стабильный спрос круглый год, а аренда жилья освобождена от НДС.

Обратитесь к специалистам

Юрист — самый важный специалист, которого вы нанимаете. Выбирайте юриста, состоящего в Кипрской коллегии адвокатов, независимого от продавца и агента и имеющего опыт работы с иностранными покупателями, и никогда не полагайтесь на юриста застройщика.

На MiMove в каждом объявлении указано агентство, которое за ним стоит, у каждого агентства есть своя страница со всеми его объявлениями, а кнопки WhatsApp, звонка и электронной почты соединяют вас с ним напрямую. Настройте уведомления, чтобы узнавать о новых объектах, подходящих под ваш поиск.

Проконсультируйтесь и с квалифицированным налоговым консультантом, особенно если собираетесь подолгу жить на острове.

Десять ошибок, которых стоит избегать

  • Отказ от проверки титула: Убедитесь, что титул существует или может быть выдан и что земля не заложена.
  • Незарегистрированный договор: Зарегистрируйте его в Земельном департаменте, чтобы защитить покупку.
  • Услуги юриста застройщика: Наймите собственного независимого юриста.
  • Забытое разрешение для покупателей из стран вне ЕС: Британцам и другим покупателям из стран вне ЕС оно необходимо; проверьте также, какие новые ограничения предлагаются.
  • Уверенность, что НДС составит 5%: Льгота зависит от площади, цены и проживания, а заявление нужно подать вовремя.
  • Вера в «гарантированную доходность»: Рассчитывайте на реалистичный доход от аренды за вычетом расходов.
  • Краткосрочная аренда без регистрации: Платформы теперь передают данные о бронированиях, поэтому сначала зарегистрируйтесь.
  • Депозиты до проверок: Сначала завершите юридическую проверку и согласуйте договор.
  • Невнимание к курсу валют: Зафиксируйте курс или спланируйте переводы.
  • Забытое налоговое резидентство: Из-за правила 60 дней вы можете стать резидентом раньше, чем думаете.