Полное руководство по покупке недвижимости в Таиланде

Покупка недвижимости в Таиланде: что нужно знать в первую очередь

Таиланд привлекает покупателей со всего мира своими городами, островами, кухней и стоимостью жизни — кому-то нужен дом для отдыха, кому-то место для жизни на пенсии, а кому-то квартира для сдачи в аренду. Рынок кондоминиумов здесь один из самых открытых в Азии, и иностранец может владеть квартирой в полной собственности на своё имя.

Зато правила владения землёй — одни из самых строгих в регионе. Иностранец не может владеть землёй, виллы обычно покупают через долгосрочную аренду, а зарегистрированным имущественным правом являются только первые 30 лет аренды. От выбранной схемы зависит, чем вы на самом деле владеете, поэтому определитесь с ней в первую очередь; дальше сама покупка проста.

Что изменилось в 2025–26 годах

В 2025 и 2026 годах изменились несколько правил, а некоторые давно обсуждаемые реформы так и не состоялись. По состоянию на ноябрь 2026 года для иностранных покупателей важнее всего следующее:

• Безвизовое пребывание сократилось: С 15 сентября 2026 года туристы из 59 стран и территорий, освобождённых от визы, в том числе из Великобритании и стран ЕС, получают 30 дней вместо 60, а каждый въезжающий должен заполнить онлайн электронную карту прибытия Thailand Digital Arrival Card.
• Снижение сборов только для тайцев: С 1 июля 2026 года по 30 июня 2027 года сборы за переоформление и регистрацию ипотеки для граждан Таиланда снижены до 0,01% при покупке жилья стоимостью до 7 млн THB. Иностранные покупатели по-прежнему платят сбор за переоформление в размере 2%.
• Более строгие правила подачи на DTV: С 31 августа 2026 года заявление на пятилетнюю визу Destination Thailand Visa нужно подавать в стране гражданства или проживания и прикладывать справку об отсутствии судимости.
• Продление аренды — не право: В марте 2025 года Верховный суд постановил, что заранее согласованные продления сверх 30 лет не являются имущественными правами, поэтому аренда «30 + 30 + 30» даёт вам лишь один зарегистрированный срок.
• Ни квоты 75%, ни аренды на 99 лет: Обе меры обсуждаются с 2024 года, но так и не были приняты. По-прежнему действуют квота 49% и аренда на 30 лет.
• Thailand Privilege подорожала: Членство с визой теперь стоит от 900 000 THB за пять лет до 5 млн THB за 20 лет, а на ограниченное время предлагается более дешёвый уровень Bronze.
• Меньше туристов в 2025 году: Около 33 млн иностранных туристов, примерно на 7% меньше, чем в 2024 году, после напряжённости на границе с Камбоджей и наводнений на юге. Учитывайте это, если планируете сдавать жильё.

Почему покупатели из-за рубежа выбирают Таиланд

Неспешный образ жизни

Многих покупателей привлекает сама жизнь: шумные города, тихие острова, кухня и храмы. Бангкок живёт энергией столицы, на Пхукете и побережье — пляжи и виллы, а Чиангмай, культурная столица севера, с его неспешным ритмом подходит для долгого пребывания.

Спрос на аренду и инвестиционный потенциал

Экспаты, специалисты, студенты и пенсионеры поддерживают спрос на аренду в Бангкоке, Чиангмае, Паттайе и на Пхукете. В начале 2026 года валовая доходность составляла в среднем около 5–6%, чистая — обычно на 1,5–2 пункта ниже, а краткосрочная аренда строго регулируется.

Невысокая стоимость жизни

Стоимость жизни — важная часть привлекательности Таиланда, и содержание жилья обходится недорого. Основные расходы — взносы за общее имущество кондоминиума и электричество, счета за которое растут из-за кондиционеров.

Дом для отдыха

Многие покупатели просто хотят иметь тёплое место на время северной зимы — от квартиры с видом на море в Паттайе до виллы на западном побережье Пхукета. Однако жильё не даёт права на пребывание: чтобы остаться дольше 30 дней, нужна виза.

Чем иностранец может законно владеть в Таиланде

Земля в Таиланде предназначена только для граждан Таиланда и компаний с тайским большинством. У иностранца два основных пути — квартира в кондоминиуме в полной собственности или долгосрочная аренда, — и устроены они совершенно по-разному, поэтому выберите путь до того, как составлять список объектов.

Земля остаётся в руках тайцев

Иностранец не может владеть землёй — ни участком под строительство, ни землёй под домом. Зато можно взять землю в аренду и владеть построенным на ней домом.

Кондоминиумы: полная собственность в пределах квоты

Квартира в кондоминиуме — единственное жильё, которым иностранец может владеть в полной собственности на своё имя вместе с долей в общем имуществе здания, поэтому почти все иностранцы покупают именно такие квартиры. Действуют два правила:

• Квота для иностранцев 49%: Иностранцам может принадлежать не более 49% площади здания. В популярных домах квота заканчивается, и оставшиеся квартиры можно только арендовать, поэтому до внесения любого депозита попросите управляющую компанию кондоминиума (juristic person) письменно подтвердить, что квота ещё есть.
• Деньги из-за рубежа: Сумма покупки должна поступить из-за рубежа в иностранной валюте, а банк должен выдать сертификат валютной операции (Foreign Exchange Transaction, FET), иначе квартиру не зарегистрируют на ваше имя.

Долгосрочная аренда

Виллу или дом обычно покупают через аренду: это зарегистрированное право пользоваться землёй в течение фиксированного срока до 30 лет, при этом сам дом на ней принадлежит вам. Валютные требования здесь не действуют.

Аренда «на 90 лет» обычно означает 30 лет плюс два обещанных продления, а после решения Верховного суда 2025 года зарегистрированным имущественным правом являются только первые 30 лет. Продления — лишь обещание по договору, поэтому оценивайте сделку исходя из 30 лет.

Тайская компания

Тайская компания может владеть землёй, если большинство в ней действительно принадлежит тайцам и эти акционеры — реальные инвесторы. Это означает корпоративное право, бухгалтерию и налоговую отчётность, поэтому такой вариант подходит для настоящего тайского бизнеса, а не для покупки жилья.

Никогда не прибегайте к номинальным схемам. Использовать тайских «акционеров», которые держат акции за вас, чтобы вы могли владеть землёй, незаконно по Земельному кодексу и Закону об иностранном бизнесе. Власти расследуют такие схемы, и вы можете лишиться земли и понести наказание. Если продавец предлагает такую схему, откажитесь от сделки.

Основные типы недвижимости в Таиланде

Почти все иностранцы покупают квартиры в кондоминиумах, но рынок предлагает и другое. От типа объекта зависит, будете ли вы владеть им в полной собственности или на правах аренды.

Кондоминиумы

От башен у станций BTS и MRT в Бангкоке до домов с видом на море в Паттайе и на Пхукете: квартира в кондоминиуме — единственное жильё, которое иностранец может купить в полную собственность. Изучите и правила дома: в большинстве из них проживание менее 30 дней запрещено.

Виллы

Частные виллы с бассейном — визитная карточка западного побережья Пхукета и Самуи, а в районе Камалы и Сурина много домов на склонах и брендовых резиденций. Вилла стоит на земле, поэтому иностранец обычно покупает её через аренду.

Дома

С домом всё устроено так же: земля остаётся в собственности тайцев и сдаётся вам в аренду, а здание может принадлежать вам. Более тихие районы, такие как Равай и Най-Харн, подходят тем, кто собирается жить в доме сам.

Земельные участки

Купить участок на своё имя нельзя. Чтобы построиться, возьмите землю в аренду и владейте построенным домом, но сначала юрист должен проверить правоустанавливающий документ на землю (чанот) в Земельном управлении.

Апартаменты

Апартаменты на продажу — это обычно квартира в кондоминиуме, и решающее значение имеет её юридический статус. Юрист проверяет регистрацию кондоминиума, а когда квота для иностранцев в доме исчерпана, остальные квартиры можно только арендовать.

Таунхаусы и шопхаусы

Таунхаус или шопхаус, как в Старом городе Пхукета, стоит на собственном участке, поэтому к нему применяются правила для дома: можно арендовать землю и владеть зданием, но не купить участок.

Строящиеся объекты и апартаменты в курортных комплексах

Многие квартиры в кондоминиумах продаются на этапе строительства. Привяжите каждый платёж к этапу работ и спросите, как защищены депозиты. Апартаменты под управлением отелей часто продают с «гарантированной доходностью»: спросите, кто её выплачивает, из каких средств и что будет, когда выплаты закончатся.

Шаг за шагом: как иностранец покупает недвижимость в Таиланде

Покупка квартиры в кондоминиуме может пройти быстро, но документы должны быть в порядке — прежде всего квота для иностранцев и подтверждение того, что деньги поступили из-за рубежа.

1. Определите бюджет и схему владения

Решите, что вы будете покупать и как будете этим владеть, прежде чем определять бюджет. Расходы покупателя невелики — около 2% вместе с услугами юриста в нашем примере расчёта, — и большинство покупателей платят из собственных средств.

2. Изучите рынок

У каждого рынка свой покупатель, свой уровень цен и своя модель аренды. Сравните районы, по возможности съездите на место и проверьте правила каждого дома, прежде чем делать выбор.

3. Наймите независимого юриста

Выберите тайского юриста, независимого от продавца, застройщика и агента, и письменно согласуйте гонорар и перечень проверок. Если вы не можете присутствовать лично, оформите доверенность.

4. Забронируйте квартиру

Депозит за бронирование, часто 50 000–200 000 THB, снимает квартиру с продажи. Сначала убедитесь, что квота для иностранцев ещё есть, а депозит вернут, если квартира не пройдёт проверку.

5. Проверка права собственности и юридическая проверка

Юрист проверяет правоустанавливающий документ (чанот) в Земельном управлении, а также:

• Лицензии застройщика и разрешения на строительство
• Регистрацию кондоминиума
• Неоплаченные взносы и сборы
• Письмо о наличии квоты для иностранцев

6. Подпишите договор купли-продажи

В нём фиксируются цена, график платежей, дата завершения сделки, распределение сборов между сторонами и штрафы. При покупке строящегося объекта привяжите каждый платёж к этапу работ.

7. Переведите деньги из-за рубежа

Для квартиры в полной собственности переведите всю сумму в иностранной валюте, укажите назначение платежа — покупка квартиры в кондоминиуме — и получите в банке сертификат FET.

8. Переоформление в Земельном управлении

В день переоформления оплачиваются сборы и налоги, и объект регистрируется на ваше имя. Храните вместе правоустанавливающий документ, сертификат FET, квитанции и договоры: они понадобятся, чтобы продать объект и перевести деньги на родину.

Расходы и налоги при покупке недвижимости в Таиланде

Расходы покупателя невелики, потому что большинство налогов при продаже ложится на продавца. Однако распределение расходов можно обсуждать, поэтому проверьте договор.

Сбор за переоформление

Земельное управление взимает 2% от своей оценочной стоимости, а не от цены, и покупатель с продавцом часто делят его пополам. Снижение до 0,01% в 2026–27 годах касается только тайских покупателей.

Налоги при продаже

Остальные налоги при переоформлении обычно платит продавец:

• Специальный налог на предпринимательскую деятельность, 3,3%: Если продавец владел объектом менее пяти лет; взимается вместо гербового сбора.
• Гербовый сбор, 0,5%: Если специальный налог на предпринимательскую деятельность не применяется.
• Налог у источника: Подоходный налог с продажи: 1% для продавца-компании и прогрессивная шкала для физических лиц.

Юрист и юридическая проверка

За проверку права собственности, квоты и разрешений, анализ договора и сопровождение переоформления рассчитывайте примерно на 30 000–100 000 THB и более. Согласуйте гонорар письменно.

Прочие расходы на покупку и владение

• Фонд капитального ремонта (sinking fund): Единовременный взнос в резервный фонд нового кондоминиума, который обычно платит первый покупатель; ставку за м² устанавливает застройщик.
• Взносы за общее имущество: Ежемесячно, за м², на охрану, уборку, бассейны и спортзалы. Запросите отчётность дома и сведения о задолженностях.
• Налог на землю и строения: Ежегодно, с оценочной стоимости: 0,02% для второго жилья стоимостью до 50 млн THB с ростом до 0,1%. Основное жильё, владелец которого зарегистрирован в домовой книге, в значительной степени освобождено от налога.
• Коммунальные услуги и страхование: Электричество, вода и интернет, а также страхование имущества и ответственности, особенно если вы сдаёте жильё.
• Подоходный налог с аренды: Взимается даже с нерезидентов по ставке 0–35% после вычетов. Если арендатор — компания, она удерживает налог с каждого платежа.

Во что это обходится в итоге

При покупке на вторичном рынке квартиры за 5 млн THB, которой продавец владел менее пяти лет и которая оценена по цене сделки, покупатель платит 50 000 THB — половину сбора за переоформление — и около 50 000 THB юристу, то есть всего около 2%. Продавец платит вторую половину сбора, 165 000 THB специального налога на предпринимательскую деятельность и налог у источника. Расходы на входе невелики, поэтому долгосрочная экономика покупки зависит от расходов на содержание и налога с арендного дохода.

Варианты финансирования для иностранных покупателей

Большинство иностранцев в Таиланде платят из собственных средств. Вот реалистичные способы финансировать покупку:

Ипотека в тайских банках

Тайские банки редко кредитуют иностранцев без долгосрочного ВНЖ и местного дохода, поэтому тайская ипотека почти никогда не бывает реальным вариантом.

Кредит в своей стране

Некоторые покупатели берут кредит под залог недвижимости у себя на родине и переводят деньги в Таиланд в иностранной валюте.

Рассрочка от застройщика

Застройщики строящихся объектов часто принимают оплату частями. Привяжите каждый платёж к этапу работ и спросите, как защищены ваши депозиты.

Оплата из собственных средств

Оплата из сбережений — самый распространённый вариант. Квартиру в полной собственности можно зарегистрировать, только если деньги поступили в иностранной валюте, поэтому:

• Переводите иностранную валюту, а не баты, указывая назначение «покупка квартиры в кондоминиуме».
• Переводите от своего имени — на собственный тайский счёт или на счёт застройщика.
• Запросите сертификат FET; при небольших суммах его, возможно, придётся заказывать отдельно.
• Сохраняйте каждый сертификат FET: он понадобится, чтобы перевести деньги от продажи на родину.

При шестизначной сумме даже небольшое колебание курса может обойтись дороже услуг юриста. Переводите деньги через лицензированную валютную компанию, а не по курсу банка с наценкой, и рассмотрите форвардный контракт, чтобы зафиксировать курс.

Лучшие места для покупки недвижимости в Таиланде

Большинство иностранцев выбирают между Бангкоком, Пхукетом, Паттайей и Чиангмаем, и у каждого из них свой покупатель, свой уровень цен и своя модель аренды.

Бангкок

Столица — самый ёмкий рынок кондоминиумов: тысячи квартир вдоль линий BTS Skytrain и MRT и множество арендаторов из числа экспатов, специалистов и студентов:

• Тонглор и Эккамай: Самый модный район: международные школы, высокие арендные ставки, мало пустующих квартир и высокие цены при перепродаже.
• Пхромпхонг и Асок: Район вокруг торговых центров EmQuartier и Emporium, популярный у руководителей и семей.
• Сатхон, Силом и набережная реки: Финансовый и дипломатический центр с элитными башнями у реки и корпоративными арендаторами.
• Рама 9: Новый деловой район с более низким порогом входа и молодыми специалистами среди арендаторов.

Паттайя

Пляжный город в двух часах от Бангкока, популярный у пенсионеров и тех, кто приезжает надолго:

• Джомтьен и На-Джомтьен: Длинный пляж и спокойная атмосфера жилого района.
• Пратамнак и Вонгамат: Мыс и более тихий северный пляж с кондоминиумами более высокого класса с видом на море.
• Центральная Паттайя: Оживлённый туристический район, в основном студии и квартиры с одной спальней; прежде чем планировать краткосрочную аренду, проверьте правила.

Паттайя входит в зону развития Восточного экономического коридора и находится рядом с аэропортом Утапао. Уточняйте, какая инфраструктура уже построена, профинансирована или только запланирована.

Пхукет

Крупнейший остров Таиланда — самый международный рынок страны: рейсы из Европы, с Ближнего Востока и из Азии, международные школы и больницы и долгий сезон:

• Банг-Тао и Лагуна: Сложившийся курортный район на западном побережье с полями для гольфа и международными школами.
• Камала и Сурин: Виллы на склонах с видом на море и брендовые резиденции.
• Равай и Най-Харн: Спокойный юг острова со стабильным спросом на долгосрочную аренду со стороны экспатов и удалённых работников.
• Патонг: Самый оживлённый туристический центр с высокой загрузкой в сезон и самой сильной конкуренцией.

Чиангмай

Культурная столица севера сочетает низкие цены с арендаторами, которые приезжают надолго:

• Нимман: Кафе, коворкинги и университеты; подходит для арендаторов на короткий и средний срок.
• Старый город и Чанг-Клан: Небольшие кондоминиумы и бутик-дома рядом с крепостным рвом, Ночным базаром и рекой.
• Сантитам: Более местный, удобный для пеших прогулок и доступный район, где живут молодые экспаты.

Хуахин и Самуи

Хуахин, королевский курорт в трёх часах от Бангкока, и Самуи с виллами на берегу Сиамского залива — небольшие рынки перепродажи, поэтому узнайте у местных специалистов о спросе и транспортной доступности.

Жизнь в Таиланде: визы и налоговое резидентство

Владение квартирой в кондоминиуме не даёт права жить в Таиланде. Ваша виза зависит от возраста, дохода, сбережений или рода занятий.

Основные визовые варианты

По состоянию на ноябрь 2026 года основные варианты были такими:

• Безвизовый въезд: 30 дней по прибытии для граждан Великобритании, ЕС и многих других стран; обычно срок можно один раз продлить.
• Виза Destination Thailand Visa (DTV): На пять лет, многократный въезд, до 180 дней за одно пребывание — для удалённых работников и тех, кто проходит курсы, например по тайскому боксу. Нужны сбережения в размере 500 000 THB и сбор 10 000 THB; работать на тайских клиентов нельзя.
• Пенсионная виза: С 50 лет при наличии 800 000 THB в тайском банке, дохода 65 000 THB в месяц или их комбинации. Выдаётся на год; для варианта O-A также нужна медицинская страховка.
• Виза Long-Term Resident (LTR): На десять лет — для состоятельных пенсионеров (80 000 долларов США в год), состоятельных граждан мира (активы на 1 млн долларов США и инвестиции в Таиланд на 500 000 долларов США) и высокооплачиваемых удалённых работников.
• Программа Thailand Privilege: Платное членство: Gold — 900 000 THB (пять лет), Platinum — 1,5 млн THB (десять), Diamond — 2,5 млн THB (15), Reserve — 5 млн THB (20, по приглашению); каждый въезд даёт до года пребывания.
• Брак и работа: Отдельные неиммиграционные визы; для работы нужно разрешение на работу.

Пороговые требования часто меняются, поэтому перед подачей заявления сверьтесь с официальным порталом e-Visa.

Правило 180 дней

Если вы проводите в Таиланде 180 дней и более в календарном году, вы становитесь налоговым резидентом, а с 2024 года резиденты могут облагаться налогом на ввезённый в страну иностранный доход, если соглашение об избежании двойного налогообложения не предусматривает иного. Перед переездом проконсультируйтесь со специалистом по международному налогообложению.

Распространённые ошибки, которых стоит избегать

Большинство дорогостоящих ошибок совершается до дня переоформления. Чаще всего встречаются эти десять:

• Номинальная схема: Это незаконно, и вы можете лишиться земли.
• Оплата до проверки квоты: Сначала получите письмо о квоте.
• Перевод в батах: Без сертификата FET квартиру могут не зарегистрировать.
• Доверие к аренде «на 90 лет»: Зарегистрированным правом являются только 30 лет.
• Планы на краткосрочную аренду квартиры в кондоминиуме: Сдача менее чем на 30 дней обычно нарушает Закон о гостиницах (Hotel Act) и правила дома.
• Вера в «гарантированную доходность»: Рассчитывайте на реалистичный чистый доход.
• Услуги юриста продавца: Наймите собственного.
• Невнимание к оценочной стоимости: Сборы и налоги начисляются именно с неё.
• Потеря документов: Сертификат FET и налоговые квитанции позволяют перевести деньги от продажи на родину.
• Забытое налоговое резидентство: После 180 дней ввозимый в страну доход может облагаться налогом.

Советы для успешной покупки

Работайте с независимыми местными специалистами

Выбирайте юриста с лицензией в Таиланде, независимого от продавца и агента, свободно говорящего на вашем языке и имеющего опыт работы с иностранными покупателями. В каждом объявлении на MiMove указано агентство, которое за ним стоит, а у каждого агентства есть своя страница со всеми его объявлениями.

Оценивайте рынок по реальным цифрам

Используйте рыночные данные для сравнения районов, а не для оценки конкретного объекта. Любые планы по сдаче в аренду просчитывайте по собственным консервативным цифрам за вычетом сборов, налогов и обслуживания.

Знайте правила аренды

Долгосрочная аренда проста и законна. Большинство проблем у иностранных владельцев возникает при сдаче менее чем на 30 дней:

• Краткосрочное проживание считается гостиничным: По Закону о гостиницах (Hotel Act) для него нужна гостиничная лицензия, а упрощённая лицензия для небольших объектов, не являющихся гостиницами, доступна только гражданам Таиланда.
• Кондоминиумы обычно это запрещают: Правила большинства кондоминиумов запрещают такую сдачу, если у здания нет гостиничной лицензии, а управляющие могут штрафовать владельцев.
• Наказание: Штрафы до 20 000 THB плюс 10 000 THB за каждый день или лишение свободы на срок до года.
• Регистрация гостей: Об иностранных гостях нужно сообщать в иммиграционную службу (TM30) в течение 24 часов.
• Аренда на месяц и на год: Законна в большинстве кондоминиумов. Заключайте письменный договор на тайском и английском языках с депозитом в размере арендной платы за один-два месяца.

Организуйте управление

Агентство по аренде обычно берёт 10–20% арендной платы за поиск арендаторов, обслуживание и отчётность. Согласуйте вознаграждение письменно.

Думайте на перспективу

Квартиру в полной собственности можно продать и перевести выручку на родину с сертификатом FET и налоговыми квитанциями. Оценивайте аренду исходя из её зарегистрированных 30 лет и заранее планируйте, что будет по окончании срока. Правила в Таиланде часто меняются, поэтому, прежде чем брать на себя обязательства, уточните свою ситуацию у независимого тайского юриста и налогового консультанта.